Grundsteuer Grund­steu­er­er­klä­rung mit Ausfüllhilfe für Elster

Jörg Leine
Finanztip-Experte für Steuern

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grundsteuer in Deutschland in ihrer bisherigen Form ist verfassungswidrig. Deshalb gibt es eine Grundsteuerreform.
  • Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstück besitzt, musste bis zum 31. Januar 2023 eine Grund­steu­er­er­klä­rung abgeben, in Bayern bis 30. April 2023.
  • Mieter müssen sich zwar nicht darum kümmern. Sie zahlen aber Grundsteuer, weil Vermieter diese in der Regel auf die Mieter umlegen. Das ist rechtmäßig.
  • Für die Grundsteuer-Berechnung kommt es auf drei Größen an: Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert oder Grundsteueräquivalenzbeträge), Grundsteuermesszahl und individueller Hebesatz der Kommune. 
  • Wie hoch die Grundsteuer ab 2025 ist, erfährst Du erst im Jahr 2024. 

So gehst Du vor

  • Du zahlst bis Ende 2024 Deine Grundsteuer wie bisher. Erst ab 2025 wird die neue Grundsteuer fällig. 
  • Wie Du auf den Grundsteuerbescheid reagierst, erfährst Du im Ratgeber zum Einspruch.
  • Deine Grund­steu­er­er­klä­rung machst Du am besten online. Das geht auch nach Ablauf der Frist, kostenlos mit Elster. Mit unserer Ausfüllhilfe für alle Bundesländer schaffst Du das auch. Hier kannst Du sie herunterladen.

Zur Grundsteuer-Ausfüllhilfe

36 Millionen Grundstücke müssen in Deutschland nach einer Entscheidung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts neu bewertet werden. Im Zuge dieser Grundsteuerreform mussten Grundstückseigentümer eine Erklärung („Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“) bis 31. Januar 2023 abgeben, in Bayern bis 30. April 2023. Du kannst und solltest aber auch nach Ablauf der Frist Deine Erklärung zügig abgeben, um potenzielle Strafen zu verringern oder ganz zu vermeiden und schließlich auch einer Schätzung des Finanzamts zu verhindern. Die Daten dieser Grund­steu­er­er­klä­rung sind dann die Basis für eine ab 2025 gültige Berechnung der neuen Grundsteuer in Deutschland. 

Die praktischen Fragen zur Grund­steu­er­er­klä­rung und zur Ausfüllhilfe beantworten wir in diesem Ratgeber gleich zu Beginn. Wir sagen Dir dann auch, wie die Grundsteuer bisher und ab 2025 berechnet wird. Willst Du mehr über die Hintergründe der Grundsteuerreform 2022 wissen oder was es mit Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C auf sich hat, wirst Du danach fündig.

Wichtiger Hinweis zum Grundsteuerbescheid

Hast Du Fragen zu den Bescheiden zur Grundsteuer und zu einem möglichen Einspruch, empfehlen wir Dir den Ratgeber Einspruch Grundsteuerbescheid. Dort erfährst Du, wie Du Einspruch einlegen kannst, ob Du das generell machen solltest und vor allem, wie Du die Bescheide zum Grundsteuerwert und zum Grundsteuermessbetrag lesen und verstehen kannst. 

Was bringt Dir die Ausfüllhilfe von Finanztip?

Unsere Ausfüllhilfe für die Grund­steu­er­er­klä­rung kannst Du Dir mit einem Klick auf „Zur Grundsteuer-Ausfüllhilfe“ herunterladen.

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Hier nun die sechs wichtigsten Vorteile unsere Ausfüllanleitung:

  • Du sparst bares Geld. Elster ist kostenlos. Eine spezielle Grundsteuer-Software kostet 15 bis 50 Euro, der Gang zum Steuerberater sogar deutlich mehr.
  • Die Grund­steu­er­er­klä­rung mit Elster ist nicht so einfach. Unsere Ausfüllhilfe führt Dich deshalb Schritt für Schritt durch die Erklärung, übersetzt das Behördendeutsch in verständliche Sprache und sagt Dir, wo Du was eintragen musst. 
  • Kritische Stellen sind mit dem Hinweis „Achtung Stolperstein“ versehen. Hier wird besonders akribisch erklärt, was Du tun musst.
  • Die Ausfüllhilfe ist gut lesbar und anders als Anleitungen der Behörden nicht unnötig lang. Zwar sind es insgesamt 75 Seiten für alle Bundesländer, für Dich reichen aber im Schnitt zwölf Seiten für Dein Bundesland. 
  • Zudem erfährst Du, welche Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung in Deinem Bundesland erforderlich sind und wie Du an sie rankommst. Diese Daten brauchst Du übrigens auch, wenn Du nicht mit Elster abgeben willst. In diesem Fall hast Du aber auch schon mal die halbe Miete.       
  • Unsere Ausfüllanleitung zeigt Dir auch, wie Du an den notwendigen Zugang zu Elster kommst. Diesen kannst Du dann übrigens auch meist bei Deiner normalen (Einkommen-) Steu­er­er­klä­rung mit einer Software benutzen.

Ausgewählte Emp­feh­lungen

Tagesgeld-Angebote für Neukunden: 3,75 Prozent pro Jahr (für sechs Monate) bei Credit Europe Bank, 3,5 Prozent pro Jahr (für sechs Monate) bei Santander

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Welche Daten brauchst Du für die Erklärung?

Mit der Grundsteuerreform sind laut Bundesfinanzministerium deutlich weniger Werte für die Berechnung der Grundsteuer nötig. So sollen es bei Wohngrundstücken nur noch maximal fünf Parameter sein. Welche Daten tatsächlich nötig sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich Dein Grundstück befindet. Bei mehreren Grundstücken in verschiedenen Bundesländern erhöht sich für Dich der Aufwand dadurch.

In allen Bundesländern sind folgende Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung erforderlich:

  • Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer. Das findest Du auf dem letzten Grundsteuerbescheid oder im Informationsschreiben des Finanzamts zur Grund­steu­er­er­klä­rung. Die meisten Bundesländer nutzen das Aktenzeichen, nur in Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein kommt die Steuernummer zum Tragen. Achtung: Das ist eine andere Steuernummer als die, die Du für Deine Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung hast.
  • Grundbuchdaten (etwa Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer, Grundstücksfläche). Diese findest Du in Deinem Grundbuchauszug. Falls Du ihn nicht mehr hast, musst Du ihn beim örtlichen Grundbuchamt anfordern, wofür in der Regel eine Gebühr anfällt. Du findest die Daten aber auch oft im Internet auf der Seite Deines Bundeslandes zur Grundsteuer.

Alle weiteren Daten werden je nach Bundesland gebraucht. Das liegt daran, dass jedes Bundesland eine Öffnungsklausel des Bundesgesetzes nutzen darf, um eigene Regeln aufzustellen. 

Bundesmodell in der Mehrheit

Elf Bundesländer setzen auf das wertabhängige Modell des Bundes. Das sind Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Hier brauchst Du zusätzlich zum Aktenzeichen und den Grundbuchdaten die folgenden Angaben:

  • Grundstücksart (zum Beispiel unbebaut, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung, Geschäftsgrundstück)
  • Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 – Wähle dazu auf dieser Seite Dein Bundesland aus und klicke auf die dazugehörige Internetseite. Dort kannst Du Deinen Bodenrichtwert ermitteln. 
  • Baujahr
  • Wohn-/Nutzfläche
  • Zahl der Garagen und Stellplätze

Abweichende Regeln in fünf Bundesländern

In den anderen fünf Ländern (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) braucht es neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten weniger zusätzliche Daten als im Bundesmodell:

  • Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Bodenrichtwert
  • Bayern (Flächenmodell): Wohn-/Nutzfläche 

Die folgenden drei Bundesländer setzen auf ein geändertes Flächenmodell. Dort sind folgende zusätzliche Angaben – neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten – erforderlich:

  • Hamburg (Wohnlagenmodell): Wohn-/Nutzfläche
  • Hessen (Flächen-Faktor-Modell): Wohn-/Nutzfläche
  • Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell): Wohn-/Nutzfläche

Was bedeutet Wohn-/Nutzfläche? 

In allen Bundesländern mit Ausnahme Baden-Württembergs musst Du in der Grund­steu­er­er­klä­rung bei vorhandenen Gebäuden die Wohn- oder Nutzfläche angeben. Hier kann es schnell zu Fehlern kommen. Das liegt vor allem an dem Begriff Nutzfläche. Das ist nicht etwa eine Fläche, die Du in Deinem Haus nur nutzt, aber nicht bewohnst. Unter Nutzfläche sind stattdessen zum Beispiel Werkstätten oder Verkaufsräume zu verstehen. 
Zu Deiner Wohnfläche gehören nicht: Keller, Heizungsräume, Dachboden, Waschküche, Treppen ab drei Stufen, Garage im Haus und Flächen, die weniger als einen Meter hoch sind.
Balkone, Terrassen, Loggien zählen in der Regel nur zu einem Viertel, Flächen mit einer Höhe zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte. Sei bei der Berechnung der Fläche besonders gründlich und überlege genau, welche Flächen nicht mitzählen. Denn: Jeder zusätzliche Quadratmeter führt zu einer höheren Grundsteuer ab 2025.
Wenn Du keine Unterlagen mehr über die Fläche Deines Hauses oder Deiner Eigentumswohnung hast, musst Du selbst nachmessen. 

Wesentlich detailliertere Informationen zu den benötigten Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung findest Du in unserer Ausfüllhilfe. Es lohnt sich also auch diese herunterzuladen, wenn Du nicht mit Elster abgeben willst. Denn die Daten brauchst Du auch für alle anderen Wege der Abgabe. 

Wie machst Du die Grund­steu­er­er­klä­rung?

Wer am Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstück mit oder ohne Immobilie besaß, war verpflichtet, im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Januar 2023 eine Grund­steu­er­er­klä­rung abzugeben. Nur in Bayern ist noch Zeit bis zum 30. April 2023. Auch wenn Du zum Beispiel Dein Grundstück oder Deine Eigentumswohnung am 31. März 2022 verkauft hast, bist trotzdem Du zuständig. In solchen Fällen empfiehlt es sich, das Alt- und Neubesitzer miteinander über die Grund­steu­er­er­klä­rung reden. Maßgeblich ist immer der Stichtag 1. Januar 2022.

Was ist bei mehreren Eigentümern?

Gibt es mehrere Eigentümer oder Eigentümerinnen, etwa ein Ehepaar, eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, muss nur eine Grund­steu­er­er­klä­rung abgegeben werden. Einer oder eine macht dann die Erklärung für alle. Diese Person muss allerdings für sich und alle anderen die jeweiligen Anteile am Grundstück in der Grund­steu­er­er­klä­rung angeben. Auch hier empfiehlt es sich, dass sich die Beteiligten über die Abgabe und eine mögliche Aufgabenverteilung besprechen.

Der Gesetzgeber sieht vor, dass diese „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ vollelektronisch über das Elster-System erfolgen muss. Es gibt aber Ausnahmen, zu denen wir gleich noch kommen.

Generell solltest Du am besten zuerst die Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung (siehe Abschnitt 3, wesentlich ausführlicher in der Ausfüllhilfe) zusammengetragen haben. Achtung: Zuständig ist das sogenannte Lagefinanzamt. Also das Finanzamt, das für das jeweilige Grundstück zuständig ist. Wo Du wohnst, spielt für die Grund­steu­er­er­klä­rung keine Rolle.

Grund­steu­er­er­klä­rung mit Elster

Die Grundlage für die Abgabe direkt über das Elster-Portal ist eine vorherige Registrierung und vor allem eine Authentifizierung. Das Programm muss sicher wissen, dass es wirklich Du bist, der die Feststellungserklärung abgibt. Deshalb kann das Ganze bis zu zwei Wochen dauern, da Du auch per Post einen Brief mit Daten für die benötigte Zertifikatsdatei erhältst. Eine ausführliche Anleitung dazu findest Du in unserer „Grundsteuer-Ausfüllhilfe“. 

Schneller kann es gehen, wenn Du einen recht neuen Personalausweis mit aktivierter Online-Ausweisfunktion (mit sechsstelliger PIN) sowie ein modernes Smartphone mit NFC oder ein USB-Kartenlesegerät hast. Dann musst Du nur noch die AusweisApp2 auf Computer und gegebenenfalls auf dem Smartphone installieren und kannst Dich bei Elster sehr schnell registrieren und authentifizieren. Mehr dazu erfährst Du auf dieser Seite.  

Die Formulare für die Grund­steu­er­er­klä­rung sind seit 1. Juli 2022 online verfügbar. Nachdem das Elster-System dem großen Ansturm in den ersten Tagen nicht immer gewachsen war, läuft es mittlerweile stabil. In der Regel musst Du den Hauptvordruck und die Anlage Grundstück ausfüllen. Es gibt dabei einige Stolpersteine.

Das Zähler-Nenner-Problem

Zähler und Nenner werden die meisten noch aus der Schule bei der Bruchrechnung kennen. In der Grund­steu­er­er­klä­rung tauchen Zähler und Nenner auch auf, in der Regel sogar an drei Stellen und vor allem jeweils in anderer Bedeutung. Für Laien ist kaum nachvollziehbar und zu verstehen, welche Zahlen an den entsprechenden Stellen eingetragen werden müssen. Deshalb empfehlen wir unsere Ausfüllhilfe, in der dieses Problem und auch andere Stolpersteine ausführlich erklärt werden.

Hast Du alles ausgefüllt, sendest du Deine Grund­steu­er­er­klä­rung online ans Finanzamt. Diese Abgabe ist kostenlos.

     

Grund­steu­er­er­klä­rung: Ausfüllhilfe für Elster 

Mit unserer Ausfüllhilfe schaffst auch Du die kostenlose Grund­steu­er­er­klä­rung. 

Zum Download

Grund­steu­er­er­klä­rung ohne Elster

Nicht alle können sich aus nachvollziehbaren Gründen mit Elster anfreunden. Zwar klang es von offizieller Stelle anfangs oft so, als gäbe es keine andere Möglichkeit. Doch die Feststellungserklärung zur Grundsteuer kannst Du auch ohne Elster machen. Dafür stehen beziehungsweise standen Dir im wesentlichen drei Wege offen. 

  1. Mehrere Anbieter von klassischer Einkommensteuersoftware haben Programme für die Grund­steu­er­er­klä­rung auf den Markt gebracht. Dazu gehören auch Hersteller von uns emp­foh­lener Software für die Einkommensteuer. Das sind WISO Grundsteuer und die GrundSteuerErklärung von Wolters Kluwer. Taxfix setzt auf eine Kooperation mit dem Anbieter LAMA. Diese Software wiederum wurde von der Kanzlei Gansel herausgebracht, die wir zum Beispiel für den Widerruf eines Baukredits empfehlen. Mit diesen Programmen soll das Ausfüllen einfacher sein als bei Elster, kostenlos sind sie aber nicht. Die Preise beginnen bei 14,95 Euro. 
  2. Abgabe der Grund­steu­er­er­klä­rung auf Papier: Ursprünglich durftest Du das eigentlich nur in absoluten Ausnahmefällen, etwa wenn Du keinen Computer oder Internetanschluss hast. Dazu musst Du einen Härtefallantrag stellen und begründen, warum es Dir absolut nicht möglich ist, die Erklärung online abzugeben. Ruf am besten zuerst im Finanzamt an und versuche, es telefonisch zu klären. Der schriftliche Weg steht Dir dann immer noch offen.

    Mittlerweile sind die meisten Bundesländer von dieser rigiden Praxis abgerückt und erlauben die Abgabe in Papierform. Meist reicht es, sich die Formulare zum Ausfüllen sowie meist auch die Anleitungen dazu beim Finanzamt abzuholen oder zuschicken zu lassen und diese dann ausgefüllt und unterschrieben zurückzuschicken. Ohne Computer, ohne Elster!

    Zudem bieten mehrere Bundesländer an, dass Du die Formulare für die Grund­steu­er­er­klä­rung herunterladen kannst, um sie am Computer auszufüllen. Dann musst Du sie nur noch ausdrucken, unterschreiben und ans Finanzamt schicken. Informiere Dich dazu auf der jeweiligen Seite des betreffenden Bundeslandes zur Grundsteuer. Rufe am besten beim Finanzamt an und erkundige dich sicherheitshalber, wie es bei Dir abläuft. 
  3. Achtung: Die vereinfachte „Grund­steu­er­er­klä­rung für Privateigentum“ wurde am 31. August 2023 abgeschaltet. Dieses Angebot gab es für die folgenden elf Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Dieses ebenfalls kostenlose und im Vergleich zu Elster einfachere Angebot richtete sich ausschließlich an Privatpersonen mit Wohnsitz in Deutschland, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück haben. Da es weitere Einschränkungen gab, solltest Du unbedingt zuerst prüfen, ob Du die Grund­steu­er­er­klä­rung für Privateigentum tatsächlich nutzen kannst. 

Hilfe bei der Grund­steu­er­er­klä­rung

Wenn Du die Feststellungserklärung nicht selbst machen willst oder kannst, gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Du beauftragst einen Steuerberater damit, musst aber auch für dessen Arbeit bezahlen. Was die Grund­steu­er­er­klä­rung bei der Steuerberaterin kostet, ist höchst verschieden. Kläre den Preis deshalb immer vorab. Mindestens dreistellig dürfte der Eurobetrag aber immer sein.   
  • Wenn Du ein Mietshaus besitzt, kannst Du auch Deine Grundstücks- und Hausverwaltung um Hilfe bitten. Diese muss das aber nicht tun.
  • Natürlich darfst Du Dir auch von einem nahen Angehörigen helfen lassen. Wenn dieser bereits eine Elster-Registrierung hat, ist auch die Abgabe über dessen Elster-Nutzerkonto zulässig.
  • Keine Hilfe anbieten dürfen hingegen Lohn­steu­er­hil­fe­ver­eine
  • Inzwischen haben auch die Behörden erkannt, dass viele Probleme mit der Grund­steu­er­er­klä­rung haben. Außer allgemeinen Informationen und Hotline-Nummern bieten deshalb viele Bundesländer meist recht lange Anleitungen für spezielle Fälle an. Um diese zu finden, gibst Du bei Google die Wörter Anleitung, Grund­steu­er­er­klä­rung und Dein Bundesland ein. Mit der Ausfüllhilfe von Finanztip kommst Du aber in der Regel schneller zum Ziel. 

Was droht nach Ablauf der Frist?

Kernpunkt der Grundsteuerreform ist, dass alle Grundstücksbesitzer und Grundstücksbesitzerinnen im Jahr 2022 eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ – kurz  Feststellungserklärung – abgeben müssen. Im Sprachgebrauch wird dafür oft der Begriff Grund­steu­er­er­klä­rung oder Grund­steu­er­er­klä­rung 2022 verwendet. Das ist aber trotz der Jahreszahl 2022 für die nächsten Jahre die einzige Erklärung, die Du für Dein Grundstück oder Gebäude abgeben musst. 

Frist für die Abgabe der Grund­steu­er­er­klä­rung

Ursprünglich musste Deine Grund­steu­er­er­klä­rung bis zum 31. Oktober 2022 beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein. Am 12. Oktober 2022 beschlossen die Finanzminister der Bundesländer aber, die Frist einmalig und bundesweit um drei Monate zu verlängern. Du hattest also bis zum 31. Januar 2023 Zeit, um Deine Erklärung abzugeben, außer in Bayern. Dort lief die Frist am 30. April 2023 ab.  

Vor der Entscheidung gab es von verschiedenen Seiten Forderungen nach einer Fristverlängerung. Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) schlug schließlich „eine maßvolle Verlängerung der Abgabefrist" vor und zeigte sich auf Twitter erfreut über die Entscheidung seiner Amtskollegen in den Bundesländern.

Du solltest nach Ablauf der Frist nicht mehr lange warten, sondern selbst aktiv werden. Bedenke bei Deiner Zeitplanung auch, dass Du in der Regel einen Zugang zu Elster brauchst und es bis zu zwei Wochen dauern kann, bist Du die dafür benötigten Zugangsdaten erhalten hast. Hast Du einen modernen Personalausweis mit Online-Ausweisfunktion, kannst Du das aber auch schneller erledigen.

Was droht, wenn Du nicht pünktlich abgibst?

Prinzipiell drohen bei verspäteter Abgabe einer Steu­er­er­klä­rung Verspätungszuschläge und Zwangsgelder. Zudem wurde die Frist für die Grund­steu­er­er­klä­rung auch schon um drei Monate verlängert, in Bayern sogar um sechs Monate. In den ersten Monaten des Jahres 2023 verschickten die Behörden nach und nach Erinnerungsschreiben an säumige Eigentümer. In Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz konnte defintiv erst danach ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Es ist zudem eher unwahrscheinlich, dass auch in den anderen Ländern sofort und ohne Vorankündigung ein Verspätungszuschlag festgesetzt wird. Verlassen solltest Du Dich aber allerdings nicht darauf.

Spätestens nach Erhalt einer Erinnerung vom Finanzamt solltest Du aber unbedingt aktiv werden. Denn danach wird der Fiskus wahrscheinlich keine Gnade mehr walten lassen und unter Umständen einen Verspätungszuschlag von 25 Euro pro Monat sowie ein Zwangsgeld bis zu 25.000 Euro festsetzen. Das Zwangsgeld bedeutet das, was der Name sagt: Die Abgabe soll erzwungen werden.

Gibst Du dann immer noch nicht ab, wird das Finanzamt eine Schätzung des Grundsteuerwerts vornehmen, die sehr sicher nicht zu Deinen Gunsten ausfallen wird. In vielen Bundesländern werden im Spätsommer und Herbst 2023 die Ankündigungen für die Zwangschätzung verschickt. Wieder gilt: Mache jetzt noch schnell Deine Grund­steu­er­er­klä­rung. Denn wenn Du Dich weiter verweigerst, erfolgt die Schätzung und das bedeutet, dass Du nicht nur eventuell Strafgelder zahlen musst, sondern ab 2025 sehr wahrscheinlich auch eine höhere Grundsteuer als Du eigentlich müsstest.

Zum Thema „Frist verpasst" findest Du ausführliche Informationen in diesem Ratgeber.  

Ist eine persönliche Fristverlängerung möglich?

Bis Ende Januar 2023 konntest Du noch versuchen, eine persönliche Fristverlängerung zu erreichen. Dafür brauchtest Du aber einen sehr guten und für Finanzbeamte nachvollziehbaren Grund. Mittlerweile ist die Frist  endgültig abgelaufen. Du musst deshalb nicht mehr am Telefon klären, ob Du überhaupt eine Chance auf persönliche Fristverlängerung hast oder einen schriftlichen Antrag auf Fristverlängerung stellen. Damit hast Du keine Chance mehr. Gib deshalb lieber so schnell wie möglich ab. Das erhöht Deine Chance deutlich, ohne eine finanzielle Bestrafung davonzukommen.

Wie wurdest Du informiert?

In den meisten Bundesländern haben Grundstücksbesitzer bereits im Mai und Juni 2022 ein Informationsschreiben vom Finanzamt zur Feststellungserklärung erhalten.
Hamburg wollte erst nach den Sommerferien Erinnerungsschreiben verschicken. Berlin verzichtet komplett auf persönliche Schreiben und will lediglich Hausverwaltungen informieren. Trotzdem musst Du auch als Berliner oder Hamburger die Grund­steu­er­er­klä­rung abgeben, denn es reicht formal eine öffentliche Bekanntmachung. Das gilt auch, wenn Du in einem anderen Bundesland ein Grundstück besitzt und kein Informationsschreiben erhalten hast.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Maßgeblich für die Grundsteuer sind diese drei Faktoren:

  1. Einheitswert (ab 2025 ersetzt durch Grundsteuerwert, in einigen Bundesländern Grundsteueräquivalenzbeträge),
  2. Grundsteuermesszahl und
  3. Hebesatz der Gemeinde.

Willst Du die Grundsteuer berechnen, musst Du diese drei Zahlen miteinander multiplizieren – am Ende steht die zu zahlende Grundsteuer. Der Hebesatz ist dabei eine Prozentzahl, die am Ende die Höhe der Grundsteuer bestimmt. Ausführliche Informationen dazu kannst Du im Ratgeber „Hebesatz Grundsteuer“ nachlesen.

Für die Details müssen wir zwischen der bisherigen Berechnung und der Berechnung für die neue Grundsteuer ab 2025 unterscheiden.

So wird die Grundsteuer bisher berechnet

  1. Die Finanzämter legen für jedes Grundstück einen Einheitswert fest und Du erhältst einen Einheitswertbescheid. Bestimmt wird dieser von zahlreichen Faktoren wie der Grundstücksart, dem Baualter des Hauses und den  Mieteinnahmen, die Du mit Deiner Immobilie theoretisch erzielen könntest. Der Einheitswert heißt so, weil von der Idee her das Bewertungsgesetz einen steuerlichen Wert definiert, der für verschiedene Steuerarten (auch Erbschaft- und Vermögensteuer) einheitlich nutzbar sein sollte. Derzeit kommt der Einheitswert aber allein für Zwecke der Grundsteuer zum Einsatz.
  2. Für die Grundsteuer muss ein Steuermessbetrag ermittelt werden. Dafür wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt derzeit in Westdeutschland zwischen 0,26 und 0,6 Prozent vom Einheitswert und zwischen 0,5 und 1 Prozent vom Einheitswert in Ostdeutschland.
  3. Der so berechnete Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Es gibt einige wenige, kleine Gemeinden, die diesen auf Null festgesetzt haben. 2022 waren das genau 16 Stück. In diesen Orten beträgt dann die zu zahlende Grundsteuer ebenfalls Null. Den bundesweit höchsten Hebesatz hat derzeit mit 1.050 Prozent die hessische Gemeinde Lorch im Rheingau. Höhere Hebesätze für die Grundsteuer B für bebaubare und bebaute Grundstücke verlangen vor allem Großstädte, Berlin beispielsweise 810 Prozent. 

Nach Angaben des Berliner Senats zahlten Mieter 2017 im Monat durchschnittlich 27 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche für die Grundsteuer. Die Spannweite ist jedoch groß. Die Mehrheit der Mieter in Berlin soll zwischen 14 und 46 Cent zahlen.

Bauliche Maßnahmen können zu einer Grundsteueränderung führen. Dies gilt beispielsweise, wenn Du einen Anbau an Deinem Haus fertigstellst, ein Gebäude abreißt oder Dein Grundstück aufteilst. Das Finanzamt wird dann den Einheitswert anpassen; ändert sich die Nutzungsform, wird auch eine neue Grundsteuermesszahl festgelegt. Häufigster Grund einer Steueränderung ist jedoch, dass die Gemeinde den Hebesatz erhöht.

So wird die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet

Das grundsätzliche Verfahren, wie die Behörden die Grundsteuer berechnen, wird auch mit der Grundsteuerreform 2022 beibehalten. Statt des bisherigen Einheitswertes kommt aber der neue Grundsteuerwert zum Zug.

  1. Je nach Bundesland ermittelt das Finanzamt aus den Daten der Grund­steu­er­er­klä­rung im ersten Schritt einen neuen Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. Einige Bundesländer verwenden stattdessen Grundsteueräquivalenzbeträge, jeweils für die Wohnfläche sowie den Grund und Boden.
  2. Darauf wendet das Finanzamt die deutlich gesenkte Grundsteuermesszahl an: 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke, statt bisher oft 0,35 Prozent. Diese Zahlen sind in vielen Bundesländern gleich. Ausnahmen sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen. Berlin rechnet ebenfalls mit 0,031 Prozent für bebaute, aber mit 0,045 Prozent für unbebaute Grundstücke. Hamburg will die Grundsteuermesszahl erst im Jahr 2024 festlegen. Für Sozialwohnungen und weitere privilegierte Einheiten gibt es eine Ermäßigung. Der Grundsteuerwert wird dann mit der auf rund ein Zehntel gesenkten Grundsteuermesszahl multipliziert, was den Grundsteuermessbetrag ergibt. 
  3. Im dritten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag wie bisher mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Das Endergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. 

In den elf Bundesländern mit dem Bundesmodell muss die Grund­steu­er­er­klä­rung alle sieben Jahre wiederholt werden, was auch zu neuen Grundsteuerwerten führen kann. Die nächste sogenannte Hauptfeststellung in ein paar Jahren sollte dann aber deutlich einfacher sein, weil die Behörden die Daten in „elektronisch verwertbarer Form“ bereits haben.

Trotzdem war der hohe bürokratische Aufwand ein Grund, warum sich Bayern für ein Flächenmodell entschieden hat. Außerdem könnten steigende Bodenrichtwerte automatisch zu Steuererhöhungen führen. Das Bundesmodell sei zu komplex und streitanfällig, heißt es in den fünf Ländern mit abweichender Regelung, also Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Was passiert nach Abgabe der Erklärung?

Du erhältst in den meisten Bundesländern insgesamt drei Bescheide. Zuerst landen der Bescheid über den Grundsteuerwert (oder über die Grundsteueräquivalenzbeträge) und der über den Grundsteuermessbetrag in Deinem Briefkasten, meist sogar in einem einzigen Brief. Lediglich in Berlin und Hamburg erhältst Du erstmal nur den Bescheid über den Grundsteuerwert. Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag folgt in diesen beiden Städten erst 2024. Hessen wiederum verschickt auch nur einen Bescheid an dieser Stelle, allerdings gleich über den Grundsteuermessbetrag. 
Diese Bescheide werden schon seit dem Sommer 2022 nach und nach zugestellt. Mit diesen beiden Bescheiden (in Berlin, Hamburg und Hessen ist es jeweils nur einer) steht aber noch nicht fest, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst.
Das steht erst im dritten Bescheid, dem Grundsteuerbescheid. Dieser wird allerdings voraussichtlich erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 verschickt. Dort gibt es dann auch eine Zahlungsaufforderung für die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer.

Ganz wichtig: Prüfe die ersten beiden Bescheide (oder den einen in Berlin, Hamburg und Hessen) wirklich genau und lege gegebenenfalls innerhalb eines Monats Einspruch ein. Machst Du nichts oder zu spät, werden diese beiden Bescheide bestandskräftig.
Wenn Du erst beim dritten Bescheid im Jahr 2024 reagierst, dürfte es in den allermeisten Fällen zu spät sein. Denn dann sind Deine Chancen sehr gering, den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung erfolgreich anfechten zu können. Das liegt daran, dass sich ein möglicher Widerspruch meist auf die Bemessungsgrundlage bezieht, die aber schon mit den ersten beiden Bescheiden bindend geklärt ist.

Insbesondere der Bescheid über den Grundsteuerwert ist in den meisten Bundesländern sehr kompliziert und deshalb nicht zu verstehen. Wie Du das trotzdem schaffen kannst, steht im Ratgeber Grundsteuerbescheid. Dort erfährst Du auch, wie Du die anderen Bescheide richtig prüfst und wann und wie Du Einspruch einlegen solltest.

Wie hoch wird die Grundsteuer ab 2025 sein?

Über die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer lässt sich im Moment - außer in Berlin - noch nichts sagen. Denn wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst, hängt entscheidend vom Hebesatz ab. Diesen Wert, es ist am Ende lediglich ein Faktor, legt jede Kommune für sich fest. Sie erhält schließlich auch die Einnahmen aus der Grundsteuer. Und dieser Hebesatz ist aktuell (Stand Anfang März 2024) nur für die deutsche Hauptstadt bekannt. Deshalb kannst Du im Rest von Deutschland jetzt noch nicht wissen, wie hoch Deine Grundsteuer ab 2025 sein wird - selbst wenn Du schon die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag hast. 

Berlin geht voran: So kannst Du Deine Grundsteuer berechnen

Die Bundeshauptstadt ist nicht gerade bekannt dafür, dass die Verwaltung schnell ist. Aber bei der neuen Grundsteuer ab 2025 ist Berlin spitze. Denn schon Ende Februar 2024 gab Berlins Finanzsenator Stefan Evers (CDU) bekannt, wie die Grundsteuer ab 2025 berechnet wird. Hier die wichtigsten Punkte ganz kompakt:

  • Grundsteuermesszahl: Diese wird für Wohngrundstücke 0,031 Prozent (0,31 Promille) und für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,045 Prozent betragen.
  • Hebesatz: Dieser sinkt ab dem 01. Januar 2025 für bebaute und bebaubare Grundstücke von derzeit 810 Prozent auf 470 Prozent.
  • Härtefallregelung: Sie soll Eigentümern von selbst genutzten Wohngrundstücken eine Steu­er­sen­kung ermöglichen, wenn die Grundsteuer zu einer existenzbedrohenden Belastung führen würde. Dafür musst Du einen Antrag stellen und entsprechende Nachweise beibringen.
  • Grundsteuer A: Der Hebesatz für die Grundsteuer für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke soll auf 0 Prozent herabgesetzt werden. Das heißt, die Grundsteuer ist dann 0 Euro. Das dürfte Eigentümer von Kleingärten freuen. Denn wenn das Gartenhäuschen höchstens eine überdachte Fläche von 24 Quadratmeter hat, wird keine Grundsteuer fällig. 
  • So berechnest Du Deine Grundsteuer in Berlin: Schau zuerst auf den Bescheid zum Grundsteuerwert, den Du Ende 2022 oder im Laufe des Jahres 2023 erhalten hast. Der Grundsteuerwert ist eine Zahl mit Euro. Nehmen wir an, der Grundsteuerwert für Dein bebautes Grundstück ist 200.000 Euro. Dann rechnest Du:
    200.000 x 0,00031 (Grundsteuermesszahl) x 4,7 (Hebesatz) = 291,40 Euro. Nun kannst Du mit Deinem letzten Grundsteuerbescheid vergleichen und sehen, ob Du ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zahlen musst.     

Ermittlung der Grundsteuer mit aktuellem Hebesatz

Außerhalb Berlins kannst Du immerhin schon berechnen, wie hoch Deine Grundsteuer wäre, wenn der Hebesatz Deiner Gemeinde so bleiben würde, wie er aktuell ist. Wenn Du den Hebesatz nicht kennst, kannst Du ihn auf Deinem bisherigen Bescheid zur Grundsteuer oder im Internet im Statistikportal finden. Voreingestellt ist dort „Gewerbesteuer“. Wenn Du darauf klickst, kannst Du Grundsteuer B auswählen. Hast Du diese Prozentzahl für Deine Gemeinde ermittelt, musst Du lediglich den Grundsteuermessbetrag aus dem zweiten Bescheid mit dem Hebesatz multiplizieren.

Beispiel: Deine Grundsteuer beträgt derzeit 238,00 Euro. Der neue Grundsteuermessbetrag aus dem Bescheid beträgt 63,76 Euro. Der Hebesatz ist 350 Prozent, das bedeutet, der Faktor ist 3,5.
Du rechnest 63,76 x 3,50 = 223,16 Euro. Du müsstest also ab 2025 eine Grundsteuer von 223,16 Euro pro Jahr zahlen. Eine Ersparnis von knapp 15 Euro. Aber: Hebt die Gemeinde den Hebesatz auf 400 Prozent an, wären es schon 255,04 Euro, also rund 17 Euro mehr als bisher.

Warum zahlen einige weniger und andere mehr Grundsteuer?

Die Städte und Gemeinden sollen, so appelliert zumindest der Gesetzgeber, dafür sorgen, dass ihr Grundsteueraufkommen 2025 konstant bleibt. Das könne über eine Anpassung des Hebesatzes erreicht werden. Die Folge ist, dass bei gleicher Grundsteuer-Gesamtsumme in der Kommune einige mehr Grundsteuer zahlen müssen, andere aber weniger.  Es liegt also an den Kommunen, dass die Grundsteuerreform „aufkommensneutral“ wird. Allerdings gibt es zwei Punkte, die zeigen, dass die Grundsteuer auch in der Gesamtsumme steigen kann. 

Viele Städte und Gemeinden erhöhen vor 2025 die Hebesätze

Jedes Jahr analysiert EY (Ernst & Young) die Grundsteuer und vor allem die Hebesätze in ganz Deutschland. Im August 2023 gab es die Veröffentlichung der Daten für das Jahr 2022. Demnach haben von 2017 bis 2022 rund 38 Prozent aller Städte und Gemeinden in Deutschland ihren Hebesatz erhöht, gerade mal 2 Prozent haben diesen gesenkt. In jedem Jahr ist der durchschnittliche Hebesatz gestiegen, im Jahr 2022 auf 391 Prozent.

Wichtiger ist aber der Trend: Im Jahr 2021 hatte noch jede zwölfte Kommune (8,3 Prozent) den Hebesatz erhöht - im Jahr 2022 war es schon jede achte Kommune (12,5 Prozent). Setzt sich diese Entwicklung für 2023 und 2024 fort, dürfte rund die Hälfte aller Städte und Gemeinden den Hebesatz vor der Einführung der neuen Grundsteuer ab 2025 erhöht haben. Diese könnten dann einfach sagen, dass sie die Grundsteuer ab 2025 - wie gewünscht - aufkommensneutral gestalten. Weil sie die Erhöhung des Grundsteueraufkommens mit höheren Hebesätzen schon in den Jahren unmittelbar vor 2025 gemacht haben.  

Städte und Gemeinde sind frei in ihrer Entscheidung

Hinzu kommt, dass der Begriff „aufkommensneutral“ keinerlei gesetzliche Bedeutung hat. Das bedeutet, dass es kein Gesetz gibt, dass den Kommunen verbietet, die Grundsteuer in der Gesamtsumme zu erhöhen. So betont die Bundesregierung in der Antwort (20/5860) auf eine Kleine Anfrage der AfD-Fraktion, dass die kommunale Selbstverwaltungsgarantie den Gemeinden das Recht gibt, die Hebesätze der Grundsteuer im Rahmen der Gesetze autonom festzusetzen. „Das heißt, die Gemeinden bestimmen, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags (Hebesatz) die Grundsteuer zu erheben ist und letztlich somit auch die Höhe des Grundsteueraufkommens.“ 

Mehrere Bundesländer planen 2024 Hebesatz-Empfehlung 

Das Problem liegt also auf der Hand: Die neue Grundsteuer soll zwar ab 2025 aufkommensneutral gestaltet werden. Aber es gibt dafür keine gesetzliche Regelung. Die Kommunen können theoretisch den Hebesatz nach Belieben festlegen und damit dafür sorgen, dass sich die Einnahmen aus der Grundsteuer insgesamt erhöhen - und niemand kann dagegen etwas machen. 

Mehrere Bundesländer versuchen aber, dem einen Riegel vorzuschieben.

  • Sachsen hat am 2. Mai 2024 als erstes Bundesland eine Hebesatzprognose für die Gemeinden und Städte auf dieser Internetseite veröffentlicht. Dort erfährtst Du wie hoch der Hebesatz ab 2025 sein sollte, damit die Einnahmen aus der Grundsteuer für die Stadt oder Gemeinde gleich bleiben. Demnach sollte der „faire“ Hebesatz in Dresden zwischen 365 und 415 Prozent liegen. Bisher waren es 635 Prozent. Ähnlich ist das Bild in Leipzig, wo die Prognose zwischen 395 und 485 Prozent liegt, bisher sind es 650 Prozent. 
  • Hessen hat am 6. Juni 2024 die Hebesatzempfehlungen als Tabelle im Internet veröffentlicht. Du kannst nachschauen, was ein fairer Hebesatz in Deiner Kommune wäre. Auffällig hier: Es gibt zum Teil große Änderungen beim Hebesatz sowohl nach unten als auch nach oben. In Frankfurt/Main steigt der Hebesatz von 500 auf mehr als 850 Prozent, in Kassel bleibt er bei rund 490 Prozent nahezu unverändert, in der Gemeinde Alheim sinkt er von 600 auf unter 250 Prozent. Rekordverdächtig ist der Hebesatz in Heusenstamm mit rund 1.328 Prozent, vorher waren es noch 950 Prozent.
  • Nordrhein-Westfalen will im Sommer jeder Kommune Hebesatzempfehlungen geben und sie online veröffentlichen. Schleswig-Holstein plant ein Transparenzregister für September 2024, Brandenburgein öffentliches, digitales Verzeichnis für das vierte Quartal.
    In Niedersachsen sowie Mecklenburg-Vorpommern müssen die Kommunen beide Hebesätze veröffentlichen (ihren tatsächlichen und den, der zu genauso hohen Einnahmen führen würde wie bisher). Baden-Württemberg plant ein Register in „geeigneter Form“.
  • Bei den Stadtstaaten hat Berlin den Hebesatz - wie oben beschrieben - schon veröffentlicht. Bremen will die Hebesätze für sich und Bremerhaven Mitte des Jahres online bereitstellen, Hamburg will ihn im Sommer nennen – und beide versprechen bereits, dass er nicht zu höheren Einnahmen führt als bisher. 
  • In BayernSachsen-Anhalt und Thüringen gibt es keine Transparenzpläne. Noch unsicher ist die Lage in Rheinland-Pfalz, wo frühestens im Sommer darüber entschieden wird und im Saarland, wo die Kommunen selbst entscheiden sollen, was sie veröffentlichen.

In den meisten Bundesländern können also alle Betroffenen einfach verfolgen, ob ihre Kommune der Emp­feh­lung folgt und einen fairen Hebesatz festlegt. Oder diesen höher festlegt, als er sein sollte. Klammheimlich dürften die Kommunen in den meisten Bundesländern damit den Hebesatz nicht höher festlegen.

Musst Du ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen?

Es wird ab 2025 Gewinnerinnen und Verlierer bei der Grundsteuer geben: Eigentümer, die mehr zahlen müssen – und Eigentümerinnen, die weniger zahlen werden. Und wenn es sich um ein Mietshaus handelt, gilt das entsprechend für die Mieter und Mieterinnen des Hauses. Denn: Besitzt Du ein Mietshaus, darfst Du die Grundsteuer in Deutschland komplett als Nebenkosten auf Deine Mieter umlegen. 

Du hast im vorherigen Abschnitt bereits lesen können, dass einige Punkte zur Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer noch in der Schwebe sind. So stehen vor allem die neuen Hebesätze in den Städten und Gemeinden noch nicht fest.

Fachzeitschrift stellt Analyse vor

In der Zeitschrift „NWB Steuer- und Wirtschaftsrecht“ hat der Diplom-Finanzwirt Reinhard Stöckel ausführlich analysiert, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform auf bestimmte Grundstückstypen in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben wird. Das sind die Länder, die eigenen Grundsteuergesetze haben und nicht dem Bundesmodell der anderen elf Länder folgen. Nachzulesen ist das in der Ausgabe 3/2024 ab Seite 165 (Bezahlschranke). 

Wir stellen daraus die wichtigsten Punkte vor. 

  • Alle fünf Bundesländer: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, soll laut der Analyse zu den Gewinnern der Grundsteuerreform gehören, also ab 2025 weniger Grundsteuer als zuvor zahlen.
  • Baden-Württemberg: Für unbebaute Grundstücke wird die Grundsteuer steigen, auch Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern zählen zu den Verlierern.
  • Bayern: Hier kommt die Analyse zu dem Ergebnis, dass große Einfamilienhäuser zu den Gewinnern zählen. Einfache Einfamilienhäuser mit geringerer Wohnfläche müssen hingegen ab 2025 eine höhere Grundsteuer zahlen.
  • Hamburg: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern dürfte die Steuer für ältere Gebäude steigen, so die Analyse. Bei Nachkriegsbauten sollte nur wenig passieren. Für unbebaute Grundstücke wird die Grundsteuer steigen.
  • Hessen: Hier soll die Grundsteuer für alte Zweifamilienhäuser sowie Einfamilienhäuser mit geringerer Wohnfläche steigen. Steuerliche Entlastung soll es hingegen für große Einfamilienhäuser und neuer Zweifamilienhäuser geben.
  • Niedersachsen: Auch hier dürften Einfamilienhäuser mit großer Wohnfläche profitieren, solche mit normaler Wohnfläche hingegen mehr zahlen.       

Bevor Du Dich aber jetzt zu früh freust: Trotz aller Akribie der Analyse kann es bei Dir am Ende doch anders aussehen. Zum Beispiel hat die Analyse angenommen, dass der Hebesatz aufkommensneutral gewählt wird. Ob das aber wirklich so passiert, ist noch unklar. So ist es durchaus möglich, dass Du laut Analyse zu den Gewinnern zählst, am Ende aber doch drauf zahlst. 
Entscheidend ist und bleibt aber der eigentliche Grundsteuerbescheid, den Du in der zweiten Hälfte 2024 erhalten wirst.    

Unser Podcast zum Thema

Warum gibt es die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuer wurde in Deutschland seit Jahrzehnten nach völlig veralteten Werten berechnet. Diese sogenannten Einheitswerte wurden in Westdeutschland letztmals 1964 festgesetzt. In Ostdeutschland wurde nach der Wiedervereinigung sogar auf die Werte aus dem Jahr 1935 zurückgegriffen. Dabei schreibt das Bewertungsgesetz eine Aktualisierung im Sechs-Jahres-Turnus vor. Deshalb spiegeln die Einheitswerte vieler Immobilien die Wertentwicklung der vergangenen Jahrzehnte in keiner Weise wider.
Das führte dazu, dass viele Eigentümer übermäßig stark belastet wurden, während andere Eigentümerinnen, gemessen am aktuellen Wert,  zu wenig Steuer zahlten. So konnten für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage sehr große Unterschiede bei der Grundsteuer entstehen.

Entscheidung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts

Es brauchte allerdings viele Jahre, bis sich das Bundesverfassungsgericht dieser Problematik annahm. Und am 10. April 2018 entschied: Die Vorschriften zur Einheitsbewertung sind mindestens seit 2002 verfassungswidrig (BVerfG, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Das Gericht verlangte in seiner Entscheidung auch eine Neuberechnung bis spätestens 2025 und anschließend eine regelmäßige Neuberechnung. Am 26. November 2019 reagierte der Bund auf die Entscheidung mit dem Grundsteuerreformgesetz. Das soll dank einer wertabhängigen Bemessungsgrundlage ab 2025 für mehr Gerechtigkeit bei der Grundsteuer sorgen. Die lange Frist ist mit dem enormen Aufwand für 36 Millionen Grundstücke zu begründen. Bis Ende 2024 bleibt deshalb alles beim Alten. Es sei denn, Deine Kommune erhöht den Hebesatz für die Grundsteuer, um schnell noch vor 2025 mehr Steuern einzunehmen. Denn der Hebesatz ist letzlich nur ein Faktor, um die Höhe der Grundsteuer festzulegen. 

Warum musst Du überhaupt eine Grund­steu­er­er­klä­rung machen?

Prinzipiell lässt sich sagen, dass die Grund­steu­er­er­klä­rung notwendig ist, weil es das Gesetz so vorsieht. Allerdings ist auch klar, dass die für die Feststellungserklärung benötigten Daten den Behörden zumeist schon vorliegen. Warum also dann die Verpflichtung, die Erklärung im Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Januar 2023 abzugeben? Und das in der Regel auch noch vollelektronisch über das Elster-System.

Den Grund dafür liefert das Bundesfinanzministerium auf seiner FAQ-Seite: „Zum ersten Hauptfeststellungsstichtag der neuen Grundsteuerwerte (1. Januar 2022) konnte noch kein vollständig digitalisiertes Verwaltungsverfahren angeboten werden. Viele der für die Neubewertung des Grundbesitzes erforderlichen Daten liegen der Finanzverwaltung nicht in elektronisch verwertbarer Form vor, sodass diese mit Hilfe einer elektronischen Steu­er­er­klä­rung bei den Eigentümer*innen des Grundbesitzes erhoben werden müssen.“ 

Beispiel Nordrhein-Westfalen: Dort haben Eigentümer und Eigentümerinnen zusammen mit dem Informationsschreiben auch ein Datenblatt mit allen Angaben zum Grundstück inklusive Bodenrichtwert erhalten. Das klingt auf den ersten Blick bürgernah, auf den zweiten wird aber auch klar, wie absurd das Verfahren ist. Denn zuerst haben wurden die Daten aus dem Computersystem im Finanzamt ausgedruckt und in einen Briefumschlag gesteckt. Die Steuerzahlende müssen diese Zahlen aus dem Datenblatt ablesen und in die Grund­steu­er­er­klä­rung eintragen - an den richtigen Stellen. 

Kurz zusammengefasst: Du musst die Daten für die Finanzverwaltung zusammentragen und im besten Fall (für das Finanzamt) die Grund­steu­er­er­klä­rung auch noch elektronisch übermitteln. Weil die Behörden die Digitalisierung verschlafen haben.

Wer muss Grundsteuer zahlen und wer nicht?

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer. Sie ist für den Besitz von Grundstücken und Gebäuden regelmäßig zu zahlen. Das gilt sowohl für Eigentum als auch Erbbaurecht. Es kommt bei der Grundsteuer nicht auf Deine persönlichen Einkommensverhältnisse an oder auf Deine Leistungsfähigkeit, sondern allein auf das Grundstück. Sie darf nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden, die nur einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder eines Teils davon fällig wird.

Rund 15 Milliarden Euro nahmen die deutschen Kommunen im Jahr 2021 mit der Grundsteuer ein. Gezahlt von den Eigentümerinnen von Grundstücken und Gebäuden, aber auch den 41 Millionen Mietern. Denn Vermieter dürfen die Grundsteuer als Nebenkosten auf sie umlegen. Das sind für Mieterinnen schnell ein paar Hundert Euro im Jahr.

Was sind Grundsteuer A, B und C?

  • Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A (mit in der Regel deutlich niedrigerem Hebesatz). Bei der Grundsteuer A wird ein Wirtschaftswert auf Basis der Ertragsfähigkeit ermittelt. Hinzu kommt ein Wohnungswert für den Teil, der für Wohnzwecke genutzt wird.
  • Am weitesten verbreitet ist die Grundsteuer B. Sie gilt für alle anderen Grundstücke – auch für unbebaute. Dazu zählen Miet- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Gebäude auf fremdem Grund und Boden, Wohnungseigentum und auch Teileigentum sowie Erbbaurechte. Solche grundstücksgleichen Rechte gelten ebenfalls als Grundstücke.
  • Zusätzlich gibt es im Zuge der Grundsteuerreform ab 2025 die Grundsteuer C („Baulandsteuer“). Damit können Städte und Gemeinden einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute baureife Grundstücke erheben. Dies soll Eigentümer und Eigentümerinnen motivieren, ihr Grundstück zu bebauen und damit Wohnraum zu schaffen. Zudem hofft die Politik, dass die reine Spekulation mit Grundstücken dadurch unattraktiver wird. Die Grundsteuer C ist in Bayern nicht vorgesehen.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer erhalten die Kommunen. Daher setzen grundsätzlich Gemeinden die Grundsteuer in einem Bescheid fest. Nur in Berlin sind die Finanzämter dafür zuständig.

Die Grundsteuer gilt grundsätzlich für ein Jahr und ist vierteljährlich zu zahlen – und zwar am jeweils 15. in den Monaten Februar, Mai, August und November. Maßgeblich für die Höhe der Steuer sind die Verhältnisse zu Jahresbeginn.

Hast Du eine Eigentumswohnung, schuldest Du die Grundsteuer für das komplette Jahr. Verkaufst Du beispielsweise zum 1. September und willst Du, dass der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin bereits die Grundsteuer-Zahlung ab November trägt, solltest Du das mit ihm oder ihr vertraglich vereinbaren.

Wann ist keine Grundsteuer zu zahlen?

Es gibt tatsächlich eine gar nicht so kleine Zahl von Fällen, in denen keine oder nur ein Teil der Grundsteuer zu zahlen ist. Befreit ist laut Grundsteuergesetz unter anderem Grundbesitz, der für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird. So zahlen zum Beispiel der Bund, Länder und Gemeinden für ihre Grundstücke keine Grundsteuer. Auch für Krankenhäuser, Schulen, Studentenwohnheime, Altenheime, Jugendherbergen und ähnliche Wohneinrichtungen fällt keine Grundsteuer an. Das gilt auch für Kirchen und Friedhöfe.
Wird nur ein räumlich abgegrenzter Teil für solche steuerbegünstigte Zwecke benutzt, etwa die Dienstwohnung eines Geistlichen, so ist auch nur dieser Teil grundsteuerfrei. 
Zudem gibt es in Deutschland 16 kleine Gemeinden in Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein, in denen keine Grundsteuer zu zahlen ist (Stand: 31. Dezember 2022).

Erlass von Grundsteuer möglich

In bestimmten Fällen kannst Du beantragen, dass Dir die Grundsteuer teilweise erlassen wird. Dies geht jedoch nur auf Antrag bis zum 31. März für die Grundsteuer des Vorjahres. Den Antrag musst Du bei der zuständigen Kommune einreichen; in Berlin, Hamburg und Bremen beim Finanzamt.

Profitieren kannst Du davon, wenn Deine vermietete Wohnung zeitweise leer stand und Du den Ausfall der Mieteinnahmen nicht zu verantworten hast. Zudem müssen die Mieten, die Du verlangst, marktgerecht sein.

Einen Anspruch auf Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer hast Du, wenn Du weniger als die Hälfte der üblichen Jahreskaltmiete (sogenannte Jahresrohmiete) eingenommen hast. Hattest Du keine Einnahmen, dann ist die Grundsteuer sogar zu halbieren. Auf Deine ökonomischen Verhältnisse kommt es dabei nicht an.

Dieser Anspruch auf Grundsteuer-Erlass (§§ 33, 34 Grundsteuergesetz) besteht beispielsweise, wenn

  • der Mieter oder die Mieterin zahlungsunfähig ist,
  • Du die Wohnung trotz Schaltung von Anzeigen oder einer Maklerin nicht vermieten konntest,
  • Deine Wohnung aufgrund eines Brandes, Wasserschadens oder einer anderen Katastrophe nicht vermietbar war oder
  • Du ein denkmalgeschütztes Haus besitzt und für dessen Erhalt oder Umbau besonders hohe Kosten tragen musst (unter Umständen sogar kompletter Steuererlass möglich).

Der Mietausfall aufgrund von Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen zählt hingegen nicht.

FAQ: Die wichtigsten Fragen auf einen Blick

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Welche Daten brauche ich für die Grund­steu­er­er­klä­rung 2022?

Ist die Wohnfläche bei der Grundsteuer wichtig?

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Was ist der Bodenrichtwert?

Wie mache ich die Grund­steu­er­er­klä­rung kostenlos am Computer?

Kann ich die Grund­steu­er­er­klä­rung auch ohne Elster machen?

Bis wann muss ich die Grund­steu­er­er­klä­rung abgeben?

Autoren
Udo Reuß

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