Einspruch Grundsteuerbescheid So reagierst Du auf den Bescheid zur Grundsteuer

Jörg Leine
Finanztip-Experte für Steuern

Das Wichtigste in Kürze

  • Du erhältst nach Abgabe der Grund­steu­er­er­klä­rung in den meisten Bundesländern drei Bescheide zur Grundsteuer.
  • Zuerst kommen vom Finanzamt die Bescheide über den Grundsteuerwert (oder über die Grundsteueräquivalenzbeträge) und über den Grundsteuermessbetrag, in den meisten Bundesländern in einem einzigen Brief.
  • Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung von Deiner Gemeinde oder Stadt wird erst 2024 in Deinem Briefkasten liegen.

So gehst Du vor

  • Überprüfe die ersten Bescheide zur Grundsteuer gründlich auf Fehler.
  • Lege gegebenenfalls Einspruch ein. Dafür hast Du nur einen Monat Zeit. Machst Du nichts oder zu spät, werden diese Bescheide bestandskräftig. Nutze für Deinen Einspruch unser Mus­ter­schrei­ben. Nimm in Baden-Württemberg dabei Bezug auf die schon eingereichten Musterklagen. Das gilt auch, wenn es in weiteren Bundesländern solche Klagen gibt. 
  • Du kannst zwar auch gegen den eigentlichen Grundsteuerbescheid vorgehen und 2024 Widerspruch einlegen. Allerdings sind Deine Chancen sehr gering.

Einspruch-Musterschreiben

Viele Grundstückbesitzer haben ihre Grund­steu­er­er­klä­rung schon abgegeben. Die anderen sollten das auch nach Ablauf der Frist (31. Januar 2023, in Bayern 30. April 2023) noch schnell machen. Mit der kostenlosen Ausfüllhilfe von Finanztip kannst Du immer noch, wenn auch verspätet, Deine Erklärung abgeben. Du kannst sie hier herunterladen:

Zur Grundsteuer-Ausfüllhilfe

Mit der Abgabe der Grund­steu­er­er­klä­rung ist die Arbeit für Dich aber noch nicht getan. Du erhältst in den meisten Bundesländern insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer. Insbesondere die ersten beiden solltest Du unbedingt gründlich prüfen, auch wenn da noch nicht drin steht, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst. Wir erklären Dir zuerst, wie das genau mit einem Einspruch funktioniert. Danach zeigen wir Dir, wie Du die verschiedenen Bescheide zur Grundsteuer verstehen kannst und wann Du Einspruch einlegen solltest.  

Wann und wie legst Du Einspruch ein?

Beachte generell die Frist von einem Monat für den Einspruch oder Widerspruch (beim Grundsteuerbescheid). Die Frist beginnt drei Tage nach dem Datum auf dem Bescheid. Fällt dieser Tag auf Sonnabend, Sonntag oder einen Feiertag, verlängert sich der Fristbeginn auf den nächsten Werktag. Das gleiche gilt auch für das Fristende.

Beispiel: Kerstins Bescheid trägt das Datum 15. September 2022. Die Frist würde deshalb eigentlich am 18. September beginnen. Da das ein Sonntag ist, beginnt die Frist erst am Montag, 19. September. Ihr Einspruch muss deshalb am 19. Oktober 2022 bei dem Finanzamt sein, das den Bescheid geschickt hatte.

Einspruch gegen Grundsteuerwert, Äquivalenzbeträge oder Grundsteuermessbetrag

Für den Einspruch reicht ein formloses Schreiben. Darin sollten Dein Name (gegebenenfalls auch die Namen Deiner Miteigentümer) und Deine Adresse stehen, zudem das Aktenzeichen oder die Steuernummer. Diese stehen ganz oben auf dem Bescheid.

Schreibe genau, wogegen Du Einspruch erheben willst, also etwa „Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom …“. Teile dem Finanzamt dann mit, warum Du Einspruch erhebst, und benenne den Grund oder die Gründe. Schicke das Schreiben per Post an das zuständige Finanzamt oder wirf es in den Briefkasten im Finanzamt. Nutze dazu am besten unseren Musterbrief zum Einspruch, das Du am Ende dieses Kapitels herunterladen kannst.

Fehlt Dir die Zeit für eine genaue Prüfung, kannst Du den Einspruch auch ohne Begründung innerhalb der Frist abschicken. Im Regelfall wird Dich das Finanzamt dann auffordern, den Einspruch innerhalb einer vorgegebenen Frist zu begründen. Das passiert auch, wenn Du im Einspruch als Grund verfassungsrechtliche Bedenken angibst. In diesen Fällen gewinnst Du auf jeden Fall schon mal Zeit für eine genauere Prüfung. 

Einspruch ist kostenlos

In allen Fällen gilt, dass ein Einspruch für Dich kostenlos ist. Entweder korrigiert das Finanzamt den Bescheid, vielleicht auch nur teilweise. Oder es weist den Einspruch zurück. In diesem Fall hilft dann nur noch die Klage vor einem Finanzgericht, für die Du auf jeden Fall professionelle Hilfe hinzuziehen solltest. Wende Dich zum Beispiel an den Bund der Steuerzahler, der in Deinem Fall möglicherweise Chancen für eine Musterklage sieht.  

Solltest Du generell Einspruch erheben?

Es gibt einige Experten, die das tatsächlich empfehlen. Dazu gehört zum Beispiel der Verfassungsrechtler Professor Gregor Kirchhof. Er hatte in einem Focus-Interview schon im Dezember 2022 dazu geraten, in allen Bundesländern außer Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Einspruch einzulegen. Das meint also Baden-Württemberg und die elf Länder, die das Bundesmodell nutzen.
Allerdings dürfte das Finanzamt den Einspruch entweder schnell ablehnen oder liegenlassen, egal, wie gründlich die Verfassungswidrigkeit begründet ist. Danach bliebe in diesem Fall nur der teure Gang zum Finanzgericht.

Deshalb sagen auch sehr viele Sachkundige, dass ein Einspruch nur eingelegt werden sollte, wenn es tatsächlich einen offensichtlichen Grund dafür gibt. Dazu gehört der Präsident der Bundessteuerberaterkammer, Hartmut Schwab. Nach seiner Meinung könnten sich die allermeisten Bürger einen Einspruch sparen. „Ich verspreche mir davon gar nichts, außer Papierkrieg“, sagte er in der Tageszeitung Welt. Schwab betonte aber auch, dass bei erkannten Fehlern unbedingt Einspruch gelegt werden sollte. Er ist zudem der Meinung, dass das Bundesverfassungsgericht selbst bei bei Zweifeln keine Rückabwicklung der bis dahin geleisteten Steuerzahlungen verlangen dürfte.  

Viele Einsprüche - erste Klagen und Urteile

Mitte 2023 gab es nach Angaben des Handelsblatts mehr als drei Millionen Einsprüche, ein gigantische Zahl. Das ist in etwa so viel wie die die Finanzämter mit allen anderen Einsprüchen im Schnitt sonst pro Jahr zu tun haben.  

Finanztip machte früh auf die Einspruchswelle aufmerksam

Bereits Anfang Februar 2023 hatten wir die Finanzbehörden in allen 16 Bundesländern gefragt, wie viele Grund­steu­er­er­klä­rungen schon bearbeitet wurden und wie viele Einsprüche es gab. Ergebnis: Rund neun Millionen der abzugebenden Erklärungen und damit etwa ein Viertel wurden bis dahin bearbeitet und entsprechende Bescheide zu Grundsteuerwert oder Äquivalenzbeträgen sowie Grundsteuermessbetrag versendet. 
Zudem gab es Anfang Februar schon rund 350.000 Einsprüche, obwohl mit Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen große Flächenländer keine Angaben dazu machten. Finanztip prognostizierte damals, dass auf die Finanzämter mindestens 1,5 Millionen Einsprüche zukommen dürften. Und wie wir sehen, wurde es noch schlimmer.

Finanzämter lassen Einsprüche liegen - Verbände klagen wegen Untätigkeit

Anfang September 2023 kündigten der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) an, gegen die Untätigkeit der Finanzämter gerichtlich vorzugehen. Nach Angaben der beiden Verbände würden Millionen Einsprüche gegen die Bescheide zur Grundsteuer seit über einem halben Jahr nicht bearbeitet. Mit Folgen: Denn eine Klage beim Finanzgericht kann erst eingereicht werden, wenn der Einspruch bearbeitet - und abgelehnt worden ist.

Die Verbände unterstützen deshalb in vier Musterfällen Untätigkeitsklagen gegen die jeweiligen Finanzämter, um dann die verfassungsrechtliche Überprüfung bis zum Bundesverfassungsgericht bringen zu können. Die ersten vier Fälle stammen aus den Ländern Berlin, Bremen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Dabei geht es laut Pressemitteilung um hohe Miet- und Bodenwerte im Bundesmodell, was Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit begründet.

Musterklagen in Baden-Württemberg abgewiesen

Der Bund der Steuerzahler und mehrere Verbände haben bereits um die Jahreswende 2022/23 gemeinsam mit Eigentümern die ersten beiden Klagen gegen einen Bescheid über den Grundsteuerwert in Baden-Württemberg eingereicht. Mit den Musterklagen sollen grundsätzliche Fragestellungen zur Verfassungsmäßigkeit des neuen Landesgrundsteuergesetzes geklärt werden, heißt es in einer Pressemitteilung vom 8. Dezember 2022. In einer zweiten Pressemitteilung vom 19. Januar 2023 wird vor allem auf die Ungenauigkeit des Bodenrichtwerts abgehoben. Hintergrund ist unter anderem, dass es in Baden-Württemberg bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts keine Rolle spielt, ob auf gleich großen Grundstücken eine Villa, ein kleines Einfamilienhaus oder ein fünfstöckiges Mehr­fa­mi­lien­haus steht. In allen Fällen ist der Grundsteuerwert gleich. Die Klagen wurden unter den Aktenzeichen 8 K 2368/22 und 8 K 2491/22 beim Finanzgericht Baden-Württemberg eingereicht. 

Am 11. Juni 2024 hat das Finanzgericht Baden-Württemberg in zwei Urteilen entschieden, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungsgemäß ist. Das betrifft eines der beiden gerade erwähnten Verfahren (Az. 8 K 2368/22) sowie ein weiteres (Az. 8 K 1582/23). Die Revision gegen die Urteile an den Bundesfinanzhof wurde zugelassen, so dass die Urteile noch keine Rechtskraft haben. 

Die Verbände hatten mit den Klagen die Finanzverwaltung aufgefordert, umgehend alle Grundsteuerwertbescheide nur noch vorläufig zu erlassen. Einspruchsverfahren sollten bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Musterklagen ruhen.

Generell raten die Verbände in Baden-Württemberg Betroffenen mit Hinweis auf die Verfassungswidrigkeit Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einzulegen, sich auf die beiden laufenden Verfahren mit den Aktenzeichen zu berufen und das Ruhen des Verfahrens zu beantragen. Finanztip schließt sich dieser Emp­feh­lung für Baden-Württemberg an. Wenn Du unser Mus­ter­schrei­ben verwendest, ergänze dieses mit den eben genannten Angaben (Aktenzeichen, Ruhen des Verfahrens). 

Weitere Musterprozesse zur Grundsteuer in Aussicht 

„Das Bundesmodell ist verfassungswidrig!“ Das ist das Ergebnis eines Rechtsgutachtens des Verfassungsrechtlers Professor Gregor Kirchhof, heißt es am 18. April 2023 in einer Pressemitteilung des Bundes der Steuerzahler und des Verbands Haus & Grund Deutschland. Diese hatten das Gutachten beauftragt und sehen es als Basis für bald folgende Musterprozesse. Geplant seien diese in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen und in Nordrhein-Westfalen (dort gleich zwei). Unter den Aktenzeichen 3 K 3142/23 beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg und 4 K 1205/23 beim Finanzgericht Rheinland-Pfalz gibt es mittlerweile zwei Klagen, teilt der Bund der Steuerzahler in einer Pressemitteilung vom 11. Dezember 2023 mit. Dort heißt es auch, dass Eigentümer sich auf diese Musterklagen berufen und Einspruch gegen ihren Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert beim Finanzamt einlegen sowie das Ruhen des Verfahrens aus Zweckmäßigkeitsgründen beantragen können.

Kirchhof sieht an mehreren Stellen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform. Die wichtigsten Punkte sind:

  • Bodenrichtwerte sind nicht vergleichbar,
  • Pauschalierungen wie die Nettokaltmiete verstoßen gegen das Grundgesetz,
  • individuelle Umstände werden nicht berücksichtigt und
  • die Steuerlast steht noch gar nicht fest. 

Der Bund der Steuerzahler und der Verband Haus & Grund plädieren dafür, dass sich die betroffenen elf Bundesländer für ein Grundsteuersystem der Länder Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen entscheiden sollten. Die notwendigen Daten seien vorhanden und der Vollzug weitgehend vorbereitet. 

Wenn Deine Immobilie oder Dein Grundstück in einem der eben genannten fünf Bundesländern liegt - und Du über einen Einspruch nachdenkst: Beziehe Dich dann auf die Musterklagen und beantrage wie in Baden-Württemberg das Ruhen des Verfahrens. 

Finanzgericht Sachsen: Feststellung der Grundstückswerte ist rechtmäßig

Geklagt hatten die Eigentümer eines Einfamilienhauses gegen die die Regelungen des neuen Grundsteuergesetzes und der Sächsischen Sondervorschriften. Das Finanzgericht schmetterte die Argumente der Kläger bezüglich der Grundsteuerwerte und des Grundsteuermessbetrages aber in allen Punkten ab (Az. 2 K 574/23). Immerhin ist noch die Revision vor dem Bundesfinanzhof möglich.

Finanzgericht Rheinland-Pfalz und BFH: Eilanträge erfolgreich

Hier gab es zwei Klagen, eine wegen einer überhöhten Nettokaltmiete, der andere wegen eines überhöhten Bodenrichtwerts. Der 4. Senat des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz entschied am 23. November 2023 (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23), dass die Vollziehung der Grundsteuerwertbescheide wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszusetzen ist.

Das bedeutet, dass in diesen beiden Fällen - und nur in diesen - auch der eigentliche Grundsteuerbescheid für die Grundsteuer ab 2025 auszusetzen ist. Das heißt auf der anderen Seite aber nicht, dass diese Bescheide dann automatisch nicht „gelten“ und das ganze Verfahren an sich gegen die Verfassung verstößt. Es ist lediglich ein Etappensieg für die Kläger. Das Finanzgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen die Beschwerde zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen. 

Auch dort „gewannen“ die betroffenen Hausbesitzer, denn der BFH wies in zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 die Beschwerden des Finanzamts als unbegründet zurück (Az. II B 78/23 (AdV), Az. II B 79/23 (AdV)). Allerdings äußerte sich das Gericht nicht über die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer an sich, so dass der Fall recht sicher beim Bundesverfassungsgericht landen wird. 

Die Entscheidung des BFH hat damit ausschließlich Auswirkungen für die Betroffenen. Da die sogenannte Aussetzung der Vollziehung (AdV) für diese bestätigt ist, müssen sie nach dem aktuellen Stand keine neue Grundsteuer ab 2025 zahlen. Alle anderen müssen diese aber zahlen, egal ob sie Einspruch eingelegt haben oder gar eine Klage anhängig ist. 

Einen interessanten Aspekt haben die Entscheidungen des BFH aber: Denn das Gericht beschäftigte sich auch mit der Frage, ob die pauschale Bewertung von Immobilien immer vom Recht gedeckt ist. Genau das passiert bei der Ermittlung der neuen Grundsteuer. Der BFH ist der Meinung, dass Betroffene die Chance erhalten müssten, einen niedrigeren Wert nachweisen zu können - allerdings nur, wenn dieser deutlich unter dem vom Finanzamt ermittelteten ist. Mindestens 40 Prozent müsste der Wert des Finanzamts über dem selbst nachgewiesenen liegen.  

Weitere Gerichtsbeschlüsse

Es folgen zwei weitere Entscheidungen, die nochmals deutlich zeigen, dass die Frage nach der Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer unterschiedlich zu beantworten sein könnte.
So hat das Finanzgericht Nürnberg keine ernsthaften Zweifel an den speziellen Grundsteuer-Regelungen im Freistaat Bayern (Beschluss vom 8. August 2023, Az. 8 V 300/23). Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat zwar beschlossen, dass eine Aussetzung der Vollziehung eines Grundsteuerwertbescheides nur ausnahmsweise in Betracht kommt, ließ aber die Frage nach Verfassungsmäßigkeit offen (Beschluss vom 1. September 2023, Az. 3 V 3080/23).

Was nutzen die Einsprüche und Klagen?

An dieser Stelle sollte aber nicht unerwähnt bleiben, dass die Bemühungen, Vorschläge und Klagen der Verbände ausdrücklich nicht automatisch bedeuten, dass Du mit einem Einspruch persönlich davon profitierst.

Es ist erstens sehr unwahrscheinlich, dass sich bis 2025 an der rechtlichen Lage etwas ändert, weshalb die neue Grundsteuer ab 2025 fällig werden dürfte.

Zweitens bedeutet eine Klage nicht, dass diese auch erfolgreich ist.

Und drittens: Selbst wenn in ein paar Jahren das Bundesverfassungsgericht sagt, dass das Bundesmodell und die Regelungen in Baden-Württemberg grundgesetzwidrig sind, ist es eher unwahrscheinlich, dass es rückwirkend Abänderungen geben wird. Es sei daran erinnert, dass das höchste Gericht 2019 festgestellt hatte, dass die Grundsteuer mindestens seit 2002 verfassungswidrig ist, aber trotzdem alles bis zum Jahr 2025 so bleibt wie bisher.

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Das sind die drei Bescheide zur Grundsteuer

Für viele war schon eine große Herausforderung, die Grund­steu­er­er­klä­rung überhaupt nur auszufüllen. Doch die nächsten schwierigen Aufgaben stehen schon bereit. Denn Du bekommst in den meisten Bundesländern insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer:

  1. Bescheid über den Grundsteuerwert – kommt vom Finanzamt
  2. Bescheid über den Grundsteuermessbetrag – kommt vom Finanzamt
  3. Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung – kommt von Deiner Gemeinde oder Stadt

Ausnahmen:

  • In Hessen gibt es keinen separaten Bescheid über den Grundsteuerwert. Dort erhältst Du also nur zwei Bescheide: den über den Grundsteuermessbetrag und 2024 den eigentlichen Grundsteuerbescheid.
  • In Bayern, Hamburg und Niedersachsen kommen statt des Grundsteuerwerts die Grundsteueräquivalenzbeträge zum Tragen.

Die gute Nachricht: Den Grundsteuerbescheid anfordern musst Du in allen Bundesländern schon mal nicht. Alle Bescheide kommen per Post zu Dir, nachdem Du Deine Grund­steu­er­er­klä­rung gemacht hast.

Wichtig: Erst im letzten Bescheid, dem eigentlichen Grundsteuerbescheid, erfährst Du 2024, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst. Die ersten beiden Bescheide sind dafür aber die Grundlage.

Grundsteuerbescheid: Wann kommt er?

Die ersten beiden Bescheide über Grundsteuerwert (oder in einigen Bundesländern Grundsteueräquivalenzbeträge) und Grundsteuermessbetrag werden schon seit August 2022 vom Finanzamt zugestellt, in der Regel kommen sie in einem einzigen Brief. 

Ausnahmen:

  • In Berlin und Hamburg erhältst Du zuerst nur den Bescheid über den Grundsteuerwert. Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag soll in diesen beiden Städten erst 2024 folgen.
  • In Hessen gibt es nur  einen Bescheid, den über den Grundsteuermessbetrag.  

Du musst Dich an dieser Stelle nicht fragen, ob der eigentliche Grundsteuerbescheid verloren gegangen ist. Denn dieser wird aller Voraussicht nach erst im zweiten Halbjahr 2024 in Deinem Briefkasten liegen.

Erklärung: Warum dauert das eigentlich so lange?

Das liegt an der Art der Berechnung der Grundsteuer und einer Aufgabenteilung von Finanzämtern und Kommunen. Letztere erhalten am Ende auch die Grundsteuer.

  • Die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer wird meist wie folgt berechnet:
    Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Der Hebesatz ist dabei lediglich ein Faktor, den die jeweilige Kommune für sich in eigener Verantwortung festlegt.
  • Die Finanzämter berechnen aus Deinen Angaben in Deiner Grund­steu­er­er­klä­rung zuerst den Grundsteuerwert. Diese Zahl wird mit der Steuermesszahl multipliziert, was den Grundsteuermessbetrag ergibt.
  • Diese Zahlen erhältst nicht nur Du, sondern auch die Verwaltung der Stadt oder Gemeinde, in der Dein Grundstück liegt. Das kann dauern.
  • Die Stadt oder Gemeinde kann wiederum erst den Hebesatz festlegen, wenn die Zahlen von allen Grundstücksbesitzern vorliegen. Die Kommune soll darauf achten, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral ist. Das heißt, sie kann die Grundsteuer nicht beliebig erhöhen, sondern darf insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vor der Grundsteuerreform.

Bescheid über den Grundsteuerwert prüfen

Wir erklären hier den Bescheid über den Grundsteuerwert in den elf Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell nutzen. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sind im Bescheid auf mehreren Seiten viele Zahlen und komplizierte Begriffe zu lesen. Es ist nicht mal im Ansatz nachvollziehbar, wie das Finanzamt auf den Grundsteuerwert gekommen ist. Doch Bange machen gilt nicht: Wir erklären Dir, wie Du den Bescheid über den Grundsteuerwert in diesen elf Bundesländern richtig prüfst und wann Du Einspruch einlegen solltest.

Hinweise für die anderen fünf Bundesländer:

  • Der Bescheid in Baden-Württemberg ist deutlich einfacher. Eine Wohnflächenberechnung findet dort nicht statt, es kommt nur auf das Grundstück an und ob ein Gebäude überwiegend gewerblich oder privat genutzt wird. Ansonsten orientiert sich die Berechnung am Bundesmodell.
  • In Bayern, Hamburg und Niedersachsen gibt es statt des Grundsteuerwerts die Grundsteueräquivalenzbeträge. Wir zeigen in diesem Kapitel, wie das im Beispiel Bayern aussieht.
  • Hessen hat keinen separaten Bescheid  über den Grundsteuerwert, die komplette Berechnung findet sich in diesem Bundesland im Bescheid zum Grundsteuermessbetrag. Wie Du diesen dort richtig prüfst, erfährst Du ausführlich in diesem Kapitel.

Nun die ausführliche Erklärung des Bescheids über den Grundsteuerwert in den elf Bundesländern im Bundesmodell:

Abschnitt A: kurz und bündig

In diesem ersten Abschnitt stehen die Grundstücksdaten und dann auch gleich das Endergebnis: der Grundsteuerwert. Das ist eine recht große Zahl in Euro, in der Regel deutlich höher als der frühere Einheitswert. Das ist aber prinzipiell in Ordnung, weil im zweiten Bescheid die Grundsteuermesszahl wiederum deutlich geringer ist. Hier solltest Du zur Sicherheit prüfen, ob die Daten zum Grundstück stimmen.

Abschnitt B: Das Kernstück des Bescheids

Hier erfolgt die ausführliche Berechnung des Grundsteuerwerts, die sich in der Regel über zwei Seiten erstreckt. Kontrolliere zuerst, ob Deine eingegebenen Daten in der Grund­steu­er­er­klä­rung richtig im Bescheid stehen. Das sind der Bodenrichtwert, das Baujahr der Immobilie, die Anzahl der Garagen, die gesamte Wohn-/Nutzfläche sowie die Fläche des Grundstücks.

Stimmen diese Daten überein, bist Du fürs Erste auf der sicheren Seite. Willst Du aber auch die komplette Berechnung nachvollziehen, wird es richtig kompliziert. Wir geben Dir jetzt die Informationen, wie Du die einzelnen Begriffe und dazugehörigen Zahlen nach und nach recherchieren kannst.
Achtung: Lege Dir dazu unbedingt Deinen Bescheid über den Grundsteuerwert zum Vergleich bereit und gehe ihn Schritt für Schritt gemäß der folgenden Punkte durch. 

  • Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Der hängt zuerst von der Art des Eigentums ab und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert. Wie hoch dieser Zinssatz bei Dir ist, kannst Du in Paragraf 256 Bewertungsgesetz finden.
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes: Das ist die Differenz aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (in der Regel 80 Jahre, nachzulesen unter Anlage 38 Bewertungsgesetz) und dem Alter des Gebäudes (2022 minus Baujahr), mindestens aber 24 Jahre. Es spielt also keine Rolle, ob Dein Gebäude zum Beispiel im 19. Jahrhundert oder 1960 gebaut wurde. In beiden Fällen landest Du bei der minimalen Zahl von 24 Jahren Restnutzungsdauer. Hast Du aber zum Beispiel 1988 gebaut, beträgt sie 80 minus 34, also 46 Jahre.
  • Rohertrag: An dieser Stelle wird es leider noch komplizierter. Hier brauchst Du zuerst die Nettokaltmiete. Das ist nicht etwa die Miete, die Du bei Vermietung Deiner Eigentumswohnung bekommst, sondern eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Sie ist abzulesen in der Tabelle in Anlage 39 Bewertungsgesetz. Ganz unten findest Du dort unter Punkt II auch die Prozente der Mietniveaustufen, von -20 Prozent bei Stufe 1 bis +40 Prozent bei Stufe 7. Welche Mietniveaustufe Du hast, steht in dieser sehr langen Tabelle. Dort sind alle Gemeinden und Städte in Deutschland alphabetisch aufgelistet.
    Daraus ergibt sich die angepasste monatliche Nettokaltmiete. Mit zwölf multiplizieren ergibt den Rohertrag für die Wohnung.
  • Garagenstellplätze: Pro Garage sind es 35 Euro im Monat, darauf wendest Du wieder die Mietniveaustufe von eben an. Erneut mit zwölf multiplizieren und Du hast den Rohertrag für die Garagen. Die beiden Roherträge für die Wohnung und die Garagen ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück.
  • Reinertrag des Grundstücks: Der ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Diese Prozentzahl findest Du in Anlage 40 Bewertungsgesetz.
  • Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Hier wird der eben ermittelte Reinertrag des Grundstücks mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Welcher Wert für Dich zutrifft, steht in der Tabelle in Anlage 37 Bewertungsgesetz.
  • Umrechnungskoeffizient: Der wird in Abhängigkeit der Größe des Grundstücks berechnet. Zu finden in Anlage 36 Bewertungsgesetz.
  • Abzinsungsfaktor: Noch ein Faktor, den Du in der Tabelle in Anlage 41 Bewertungsgesetz ablesen kannst.
  • abgezinster Bodenwert: Der wird wie folgt berechnet: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor. Ohne den Abzinsungsfaktor ergibt sich der Bodenwert vor Abzinsung, der später noch eine Rolle spielt.
  • Ermittlung des Grundsteuerwerts: Das ist die Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und dem abgezinsten Bodenwert.
  • Prüfung des Mindestwerts: Nun wird nur noch kontrolliert, ob 75 Prozent des Bodenwerts vor Abzinsung vielleicht doch mehr sind als der eben berechnete Grundsteuerwert. Wenn das so sein sollte, dann ist dieser Wert der Grundsteuerwert.

Wann Einspruch einlegen?

Du siehst, das ist eine langwierige Rechnung. Wenn Du Dir diese Mühen gemacht hast und zu anderen Ergebnissen kommst, solltest Du Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einlegen.
Das solltest Du auch tun, wenn der Bodenrichtwert nicht den Gegebenheiten Deines Grundstücks entspricht oder wenn Dir etwas merkwürdig vorkommt.  

Bescheid über Grundsteueräquivalenzbeträge

Bayern, Hamburg und Niedersachsen schicken Dir keinen Bescheid über den Grundsteuerwert, sondern über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Der Bescheid ist wesentlich leichter zu verstehen als der Bescheid über den Grundsteuerwert in anderen Bundesländern.

Wir zeigen Dir gleich, wie Du den Bescheid in Bayern richtig prüfst. Hamburg und Niedersachsen sind ähnlich, in Niedersachsen kommt nur noch ein Lagefaktor hinzu. 
Lege Dir jetzt zum Vergleich Deinen Bescheid über die Äuivalenzbeträge bereit.

  • Überprüfe zuerst, ob die Wohnfläche, gegebenenfalls die Nutzfläche sowie die Fläche des Grundstücks (Fläche des Grund und Bodens) mit Deinen Angaben in Deiner Grund­steu­er­er­klä­rung übereinstimmen. 
  • Die Wohnfläche (und gegebenenfalls die Nutzfläche) wird mit der Äquivalenzzahl 0,50 €/m2 multipliziert. Das Produkt ist der (Grundsteuer-) Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche.
  • Die Fläche des Grund und Bodens wird ebenfalls mit einer Äquivalenzzahl multipliziert. Meist beträgt diese 0,04€/m2. Abweichungen findest Du im Bayerischen Grundsteuergesetz in Artikel 3. Das Produkt ist der (Grundsteuer-) Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden.
  • Beispiel: Du hast eine Wohnfläche von 170 Quadratmeter und ein Grundstück, das 520 Quadratmeter groß ist. Der Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche beträgt 170 x 0,50 = 85 Euro. Der Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden ist 520 x 0,04 = 20,80 Euro.

Stimmt auch nur ein Wert nicht, solltest Du Einspruch gegen diesen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge einlegen. 

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Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Dieser Bescheid kommt in den meisten Bundesländern (außer Berlin und Hamburg) gemeinsam mit dem zum Grundsteuerwert und ist vergleichsweise einfach. Hier wird lediglich der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt im Bundesmodell bei bebauten Grundstücken zu Wohnzwecken 0,031 Prozent – im Bescheid steht dann 0,31 v.T., also 0,31 von Tausend. Bei unbebauten Grundstücken sind es 0,034 Prozent. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, im Bescheid heißt er Steuermessbetrag.

Ausnahmen im Bundesmodell sind Sachsen, wo es 0,036 Prozent sind (bebaut zu Wohnzwecken und unbebaut) sowie das Saarland, wo für bebaute Grundstücke zu Wohnzwecken 0,034 Prozent und für unbebaute Grundstücke 0,064 Prozent als Steuermesszahl zum Tragen kommt. Die Steuermesszahl kann im Bundesmodell um 25 Prozent reduziert werden, wenn es sich um staatlich geförderten preiswerten Wohnraum handelt.

In Baden-Württemberg beträgt die Steuermesszahl 0,13 Prozent bei unbebauten Grundstücken und 0,091 Prozent bei bebauten Grundstücken.

In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es die Besonderheit, dass es eine Steuermesszahl für die Wohnfläche (meist 70 Prozent) und eine für die Fläche des Grundstücks und die Nutzfläche (100 Prozent) gibt. Diese werden mit den jeweiligen Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert und ergeben zwei Messbeträge. Der Grundsteuermessbetrag ist dann die Summe aus den beiden Messbeträgen für die Wohnfläche und für den Grund und Boden. 

In Berlin und Hamburg erhältst du zuerst nur den Bescheid zum Grundsteuerwert, der zum Grundsteuermessbetrag folgt erst 2024. Denn erst dann wird die Grundsteuermesszahl festgelegt.

Wann solltest Du Einspruch einlegen?

Du kannst gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Einspruch einlegen, wenn der Grundsteuerwert oder die Steuermesszahl falsch ist – oder das Produkt aus beiden nicht richtig ist. Achte besonders darauf, ob die Steuermesszahl richtig reduziert wurde, wenn es sich um staatlich geförderten Wohnraum handelt.

Hessen: Prüfung des Bescheids über den Grundsteuermessbetrag 

In Hessen gibt es wie bereits erwähnt erstmal nur einen Bescheid. Gleich auf der ersten von drei Seiten steht das Endergebnis: der Grundsteuermessbetrag. Es folgen auf der ersten und zweiten Seite die Erläuterungen, auch über die Einspruchsmöglichkeit. 

Auf Seite 3 findest Du die ausführliche Berechnung des Grundsteuermessbetrags.

  • Ermittlung der Fläche Grund und Boden: Hier findest Du zuerst Deine Grundstücksdaten. Schau nach, ob diese richtig sind, insbesondere die Grundstücksfläche. Du siehst hier auch den Bodenrichtwert (BRW). Ob dieser richtig ist, kannst Du im Geoportal Hessen nachprüfen. Gib dort einfach die Adresse Deines Grundstücks ein und lies den Bodenrichtwert auf der Karte ab. Bei einer Eigentumswohnung ist auch angegeben, wie hoch Dein Anteil am Flurstück ist. Rechne auch hier nach.
  • Ermittlung des Faktors: Hier geht es um die Berechnung des Faktors. Dazu wird zuerst Dein persönlicher Bodenrichtwert (BRW) durch den durchschnittlichen BRW in Deiner Gemeinde oder Stadt geteilt. Das ganze wird „hoch 0,3“ gerechnet. Den durchschnittlichen BRW kannst Du in dieser Liste ablesen. 
    Beispiel in Frankfurt am Main: Dein BRW beträgt 1.200 Euro. Der durchschnittliche BRW beträgt 1.873 Euro. Du rechnest: (1.200/1.873)0,3 = 0,8749. 
    Das Ergebnis wird auf zwei Stellen nach dem Komma abgerundet, also beträgt der Faktor im Beispiel 0,87.
  • Ermittlung der Wohn- und Nutzungsfläche: Hier steht Deine Wohnfläche, überprüfe, ob das der richtige Wert ist. Es folgt im nächsten Punkt die Wohnfläche aller Gebäude/-teile. Auch hier prüfen, ob dort die richtigen Zahlen stehen.
  • Ermittlung Flächenbetrag Grund und Boden: Hier wird die Fläche Deines Grundstücks (oder Deines Anteils davon) mit dem sogenannten Ansatz in Höhe von 0,04 multipliziert. Das Ergebnis ist der Flächenbetrag, der mit der Steuermesszahl 100 % multipliziert wird und das Produkt ergibt.
    Beispiel: Die Fläche des Grundstücks beträgt 500 Quadratmeter. Du rechnest: 500 x 0,04 = 20 Euro. Das ist der Flächenbetrag. Mal 100 Prozent ergibt als Produkt 20 Euro. 
  • Ermittlung Flächenbetrag Wohnfläche: Das funktioniert so ähnlich wie eben. Du multiplizierst die Wohnfläche mit dem Ansatz in Höhe von 0,50 und erhältst so den Flächenbetrag. Den multiplizierst Du mit der Steuermesszahl 70 % und erhältst wiederum das Produkt.
    Beispiel: 100 Quadratmeter Wohnfläche mal 0,50 ergibt einen Flächenbetrag von 50 Euro. Davon 70 Prozent sind als Produkt 35 Euro.
  • Ermittlung Steuermessbetrag: Hier werden die beiden Produkte addiert und abschließend mit dem oben ermittelten Faktor multipliziert.
    Beispiel: Die Produkte sind 20 und 35 Euro, der Faktor beträgt 0,87. Du rechnest: (20 + 35) x 0,87 = 47,85. Das Ergebnis wird dann noch auf volle Euro abgerundet. Der Steuermessbetrag beträgt also im Beispiel 47 Euro. 

Kommst Du zu anderen Ergebnissen oder sind Zahlen aus Deiner Grund­steu­er­er­klä­rung nicht richtig übernommen, lege Einspruch ein.

So prüfst Du den Grundsteuerbescheid

Der endgültige Bescheid dürfte – wie gesagt – erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 bei Dir ankommen. Erst in diesem Grundsteuerbescheid erfährst Du, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst. 
Achtung: Hamburg will die Grundsteuerbescheide sogar erst im März 2025 verschicken. Die erste Quartalsrate soll am 30. April 2025 fällig sein - statt des eigentlichen Termins am 15. Februar 2025. Aber zu diesem Zeit­punkt sind die Grundsteuerbescheide noch gar nicht nicht da. Die zweite Quartalsrate wird dann nur zwei Wochen später am 15. Mai 2025 zu zahlen sein, womit die Hansestadt dann wieder im richtigen Rhythmus wäre. 

Du solltest überprüfen, ob Grundsteuerwert (oder Grundsteueräquivalenzbeträge), Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag richtig sind, also ob diese Zahlen mit denen aus Deinen beiden ersten Bescheiden übereinstimmen. Kläre auch, ob der Hebesatz der Kommune richtig ist. Schließlich solltest Du einmal nachrechnen:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert. Willst Du mehr über den Hebesatz erfahren, wie hoch in er Deiner Kommune ist und wie er sich ab 2025 verändern wird, schau einfach in unseren Ratgeber „Hebesatz Grundsteuer“ rein.

Beispiel: Grundsteuerwert: 160.000 Euro, Steuermesszahl: 0,031 Prozent (im Bescheid steht 0,31 v. T.), Hebesatz 410 Prozent.

Du rechnest zuerst: 160.000 Euro x 0,031 /100 = 49,60 Euro. Das ist der Steuermessbetrag. Danach rechnest Du: 49,60 Euro x 410/100 = 203,36 Euro. Die jährliche Grundsteuer ab 2025 beträgt in diesem Fall also 203,36 Euro. Im Normalfall ist diese dann vierteljährlich zu zahlen. Also 50,84 Euro jeweils am 15. Februar, Mai, August und November.

Mehr zur Berechnung der Grundsteuer findest Du im Ratgeber zur Grundsteuer.

Wichtig: Hat die Kommune den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag richtig vom Finanzamt übernommen, hast Du keine Chance, diese Zahlen anzufechten. Dazu wäre nur Gelegenheit beim ersten und/oder zweiten Bescheid gewesen. Deine Möglichkeiten für einen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sind also sehr klein. Er darf sich ausdrücklich nicht gegen die sogenannte Bemessungsgrundlage richten, also die Zahlen, die das Finanzamt ermittelt hat. 

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Wie bereits weiter oben beschrieben, sind die Chancen bei einem Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sehr gering. Wenn Du es trotzdem versuchst, solltest Du auch hier Deinen Namen, Deine Adresse und das Aktenzeichen oder die Steuernummer aufschreiben. Begründe Deinen Widerspruch so ausführlich wie möglich.

Bedenke dabei, dass dieser Widerspruch nicht generell kostenlos ist. Nur wenn Du Recht bekommst, zahlst Du nichts, im anderen Fall wird Dir eine Gebühr auferlegt.

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