Eigenbedarfskündigung So wehrst Du Dich gegen eine Eigenbedarfskündigung

Expertin für Recht - Dr. Britta Beate Schön
Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter dürfen wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie oder ein Mitglied der Familie in die Wohnung einziehen wollen. Aber nicht alle Eigenbedarfskündigungen sind rechtens.
  • Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, haben gekündigte Mieter nach dem Auszug Anspruch auf Schadensersatz.

So gehst Du vor

  • Hast Du von Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter eine Eigenbedarfskündigung bekommen, kannst Du mit unserer Checkliste grob prüfen, ob die Kündigung rechtmäßig ist.

    Zur Checkliste Eigenbedarf
  • Lass Dich beraten, wenn Du Vorbehalte gegen die Kündigung hast – entweder von einem Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei, die sich auf Mietrecht spezialisiert hat.
  • Falls Dich der Auszug besonders hart trifft, kannst Du der Kündigung widersprechen und dadurch möglicherweise länger in der Wohnung bleiben.

Du wohnst gerne in Deiner Wohnung, sie ist bezahlbar und Du fühlst Dich im Viertel zuhause – und dann der Schock: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Als Mieter hast Du gute Chancen, einen Rauswurf aus der Wohnung zu verhindern, zu verzögern oder zumindest Geld für den Umzug zu bekommen.

Wer darf wegen Eigenbedarfs kündigen?

Ein Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dann hat er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Seinen Eigenbedarf muss er jedoch nachweisen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Ist Dein Vermieter eine juristische Person, zum Beispiel eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH, dann bist Du auf der sicheren Seite. Solche Vermieter können keine Eigenbedarfskündigungen aussprechen (BGH, 23.05.2007, Az. VIII ZR 113/06). Auch nicht der Geschäftsführer für seine Tochter.

Anders ist es, wenn Deine Vermieterin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist – etwa eine Erbengemeinschaft. Eine Kündigung ist dann möglich, wenn einer der Gesellschafter oder dessen Angehörige die Wohnung benötigen (BGH, 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).

Achtung: Vermieterinnen und Vermieter können Mietverträge auch wegen Eigenbedarfs befristen. Dann läuft der Vertrag einfach nach Ablauf der Frist aus, und eine Kündigung ist nicht mehr nötig.

Tipp: Wer sich vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf schützen möchte, kann bei Abschluss des Mietvertrags den Vermieter nach Eigenbedarfsplänen fragen. Falls die Gegenseite beteuert, sie selbst habe kein Interesse, in die Wohnung einzuziehen und Angehörige auch nicht, dann könntest Du anregen, diesen Punkt in den Mietvertrag aufzunehmen. Ein solcher Kündigungsverzicht ist möglich, aber nur schriftlich wirksam; die Abrede muss Bestandteil des Mietvertrages sein (BGH, 24.01.2012, Az. VIII ZR 235/11).

Für wen dürfen Vermietende Eigenbedarf anmelden?

Wegen Eigenbedarfs kündigen darf nur, wer die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige benötigt. Dazu zählen nahe Verwandte:

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn entferntere Angehörige einziehen sollen. Dazu zählen:

  • Onkel, Cousins und Cousinen (AG Berlin-Mitte, 20.04.2023, Az. 25 C 183/22), Großnichten und Großneffen

  • geschiedene Ehegatten oder Eltern des Lebenspartners

  • Kinder des Lebensgefährten und Patenkinder

  • Schwager und Schwägerin, es sei denn, es besteht ein besonders enger Kontakt (BGH, 03.03.2009, Az. VIII ZR 247/08).

Für Personen außerhalb der Familie ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur möglich, wenn sie Angehörige des Haushalts sind, zum Beispiel Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners. Sie müssen, wenn Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits im Haushalt der Vermieterin oder des Vermieters leben.

Um Haushaltshilfen, Pflegepersonal, ein Au-Pair oder einen Hausmeister unterzubringen, dürfen Vermietende auch kündigen – allerdings nicht wegen Eigenbedarfs, sondern wegen eines anderen berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung aussehen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enge Grenzen und Fristen (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Erfüllt die Kündigung nicht die folgenden drei Formalien, ist sie wahrscheinlich unwirksam.

1. Konkrete Angabe, wer einziehen soll

Dein Vermieter muss konkret schreiben, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, wenn er schreibt, seine Tochter möchte mit ihrem Freund zusammenziehen. Den Namen des Partners muss er nicht nennen (BGH, 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13).

Nicht konkret genug ist es, wenn die Person nicht genau benannt wird. Zum Beispiel falls Dein Vermieter schreibt, er selbst oder sein Lebensgefährte werde in die Wohnung ziehen. Die Kündigung ist dann unwirksam (AG Köln, 09.08.2015, Az. 212 C 86/13).

2. Gründe für EIgenbedarf müssen nachvollziehbar sein

Dein Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig erklären, warum er gerade die an Dich vermietete Wohnung benötigt – insbesondere, wenn er weitere Wohnungen besitzt und er selbst oder seine Angehörigen auch in andere Wohnungen einziehen könnten. Die Begründung ist oft ein Knackpunkt im juristischen Streit. Nicht selten gewinnen die Mieter, weil in der Kündigung nicht genau steht, warum gerade die gekündigte Person ausziehen soll.

Will Dein Vermieter die Wohnung zum Beispiel als Altersruhesitz nutzen, weil sie für einen älteren Menschen besser geeignet ist, dann darf er deshalb kündigen. Oder weil die eigenen Kinder einziehen wollen, um eine Familie zu gründen. Eine Kündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn Dein Vermieter den Umzug auch ernsthaft verfolgt. Eine eher vage Absicht, zu einem späteren Zeit­punkt in die Wohnung einzuziehen, reicht für eine Kündigung nicht (BGH, 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14).

Dein Vermieter muss aber nichts dazu schreiben, wie derjenige, der in Deine Wohnung einziehen soll, aktuell wohnt (BGH, 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10).

Sind die angegebenen Gründe widersprüchlich oder nicht nachvollziehbar, dann ist die Kündigung unwirksam. Es ist beispielsweise nicht nachvollziehbar, zu kündigen, weil ein Angehöriger in der Stadt auf Jobsuche ist oder weil dem Angehörigen der Pendlerstress zu anstrengend geworden sei (AG München, 24.08.2020, Az. 423 C 5615/20). Auch die Idee, ein Seniorenstudium zu beginnen, reicht nicht aus, um wegen Eigenbedarfs eine dort seit Jahrzehnten wohnende 80-jährige Mieterin zu kündigen (LG Berlin, 29.06.2021, Az. 65 S 344/20). 

Will Dein Vermieter kündigen, weil er die Räume als Büro nutzen möchte, ist der Maßstab viel strenger als bei einer typischen Eigenbedarfskündigung (BGH, 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16). Dann muss er zusätzlich darlegen, was für gewichtige Nachteile bestünden, wenn die Wohnung nicht geschäftlich genutzt werden kann. Ein Grund wäre zum Beispiel, dass er das Büro in seinem Wohnhaus benötigt, damit er sich auch um die Kinder oder die im Haus wohnende gebrechliche Mutter kümmern kann.

3. Kündigungsfristen müssen eingehalten sein

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind die üblichen Kündigungsfristen im Mietrecht zu beachten:

  • Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beläuft sich die Kündigungsfrist auf drei Monate.

  • Nach fünf Jahren Miete verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate.

  • Ab einer Mietdauer von acht Jahren beläuft sich die Kündigungsfrist auf neun Monate (§ 573 Abs. 1 BGB).

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam?

Nicht jede Kündigung wegen Eigenbedarfs ist wirksam und begründet.

Um die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung einzuschätzen, kannst Du die folgende Checkliste nutzen:

Checkliste Kündigung Eigenbedarf

Entfällt der Grund für den Eigenbedarf noch bevor Du ausziehen sollst, muss Dein Vermieter Dir das mitteilen. Denn damit ist auch die Kündigung hinfällig.

Beispiel: Anton wohnt seit sechs Jahren in München in einer Erdgeschoss-Wohnung eines Mehr­fa­mi­lien­hauses. Die Mutter der Vermieterin soll nun in die Wohnung einziehen, da sie nur noch mit einem Rollator laufen kann. Anton bekommt die Kündigung und soll bis Ende März 2024 ausziehen. Im Februar muss die Mutter der Vermieterin in ein Pflegeheim. Anton kann in der Wohnung bleiben, weil der Grund für die Eigenbedarfskündigung weggefallen ist. Die Kündigung ist gegenstandslos.

Wichtig zu wissen: Einfach auf die Straße setzen kann Dich Dein Vermieter nicht. Dazu braucht er ein Gerichtsurteil – einen sogenannten Räumungstitel. Und das Gericht prüft immer erst, ob die Eigenbedarfskündigung auch rechtmäßig war.

Was kannst Du gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?

Gegen eine Eigenbedarfskündigung kannst Du zwei Dinge einwenden: Zum einen kannst Du Dich gegen die Kündigung wehren, wenn sie unwirksam ist. Zum anderen kannst Du der Kündigung widersprechen, weil sie eine soziale Härte für Dich bedeuten würde.

Wann bedeutet die Kündigung eine soziale Härte?

Für viele Menschen bedeutet ein Auszug aus der Wohnung eine unzumutbare Härte. Ganz besonders trifft es Kranke, Schwangere oder ältere Menschen. Denn einen alten Baum verpflanzt man nicht. Wird Dir wegen Eigenbedarfs gekündigt, kannst Du in einer besonderen Situation der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen (§ 574 BGB).

Ziel des Widerspruchs ist, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist – das kann bedeuten, bis Du eine neue Wohnung gefunden hast oder aber bis zu Deinem Lebensende (§ 574a BGB). Das Landgericht Berlin erklärte zum Beispiel eine Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte für unwirksam, weil bei einem Auszug des 82-jährigen Mieters Suizidgefahr bestanden hätte (LG Berlin, 08.07.2015, Az. 65 S 281/14). Auch eine 89-jährige Mieterin musste nicht ausziehen, weil ein Auszug eine Verletzung ihrer durch das Grundgesetz geschützten Menschenwürde bedeuten würde (LG Berlin, 25.05.2021, Az. 67 S 345/18).

Gerichte prüfen sehr sorgfältig, ob im Einzelfall tatsächlich eine soziale Härte vorliegt. Nicht jeder ältere Mieter, der nach Jahren seinen Kiez verlassen muss, ist auch ein Härtefall. Zudem reicht ein Attest nicht, in dem der Arzt aus gesundheitlichen Gründen dringend von einem Umzug abrät. Das Gericht muss in einem solchen Fall immer zusätzlich ein Sachverständigengutachten einholen (BGH, 22.05.2019, Az. VIII ZR 167/17; VIII ZR 180/18). 

Eine Härte liegt auch vor, wenn Du keine andere Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findest. Wichtig ist aber, dass Du Dich auch um eine Ersatzwohnung bemühst (LG Berlin, 28.09.2023, Az. 67 S 101/23). Das musst Du auch vor Gericht belegen können. So wurde ein Mieter mit seinem Widerspruch nicht gehört, weil er nicht vorgetragen hatte, dass er sich trotz allem um eine andere Wohnung gekümmert habe (BGH, 30.11.2021, Az. VIII ZR 81/20).

Es gibt keine allgemeinen Leitlinien, wann eine Ersatzwohnung zumutbar ist. Das hängt immer vom Einzelfall ab. Zumutbar ist ein Umzug in eine neue Wohnung immer dann, wenn sie den bisherigen Lebensverhältnissen des Mieters im Wesentlichen entspricht. Dabei ist eine gewisse Verschlechterung – insbesondere durch Anmietung einer kleineren Wohnung - hinzunehmen (BGH, 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18). Vor allem in angespannten Wohnungsmärkten wie in München kann dem Mieter sogar ein merklicher Einschnitt in die Wohnqualität zugemutet werden (AG München, 09.06.2021, Az. 453 C 3432/21). Wichtig ist auch, ob Kinder wegen des Umzugs die Schule wechseln müssen.

Den Widerspruch musst Du spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklärt haben (§ 574b BGB).

Was tun, wenn Du die Kündigung für unwirksam hälst?

Willst Du die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren, weil Du sie insgesamt für unwirksam hältst, etwa weil nur ein entfernter Angehöriger einziehen soll, solltest Du das Deinem Vermieter mitteilen. Gute Chancen hast Du auch, wenn Dein Vermieter die Kündigungssperrfrist nicht eingehalten hat.

Die Kündigungssperrfrist greift immer dann, wenn ein Mehr­fa­mi­lien­haus in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt wird und diese dann an neue Eigentümer verkauft werden sollen. Der neue Eigentümer darf Dir nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen, in manchen Städten sogar erst nach zehn Jahren (§ 577a Abs. 2 BGB).

Bleibt Dein Vermieter trotz Deiner Bedenken bei der Kündigung, dann müsste er vor Gericht ziehen und Dich auf Räumung der Wohnung verklagen. Oft ist es aber für beide Seiten sinnvoll, ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Denn dadurch entstehen zusätzliche Kosten.

Vielleicht kannst Du Dich auf einen Kompromiss einigen, gerade wenn die Kündigung nicht eindeutig wirksam ist. Der kann etwa so aussehen, dass Dir der Vermieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung hilft und sich zum Beispiel an den Umzugskosten beteiligt oder die Schönheitsreparaturen übernimmt. Auch eine pauschale Abfindung könntest Du ins Gespräch bringen. Eine solche Einigung bietet Dir mehr Sicherheit als der Gang vor Gericht.

Tipp: Hol Dir Hilfe bei einem Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei vor Ort. Lass Dich beraten, wie Du am besten Deine Rechte wahren kannst. Mit einer Rechts­schutz­ver­si­che­rung läufst Du nicht Gefahr, auf anwaltlichen Kosten und Gerichtskosten sitzen zu bleiben.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Auch wenn Du als Mieter die Kündigung akzeptiert hast und bereits ausgezogen bist, solltest Du alle Belege für Deinen Aus- und Umzug einige Jahre lang aufbewahren. Kannst Du im Nachhinein beweisen, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht waren, hast Du Anspruch auf Schadensersatz. Die Belege sind dann eine gute Basis für die Berechnung Deines Schadens.

Das gilt insbesondere dann, wenn derjenige, der einziehen sollte, doch nicht eingezogen ist. Dann liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. In diesen Fällen muss Dein ehemaliger Vermieter erklären, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Die Anforderungen sind streng (BGH, 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16). Kann Dein Vermieter das nicht schlüssig erklären, muss er zahlen.

Ersetzen muss der Vermieter den Kostenunterschied zwischen dem, was Du in Deiner alten Wohnung hättest zahlen müssen, und dem, was Du nach dem Auszug bezahlst. Hinzu kommen möglicherweise Kosten für den Umzug. Du darfst sogar einen Detektiv beauftragen, um herauszufinden, ob der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Den muss Dein Vermieter zahlen, wenn der Detektiv tatsächlich herausfindet, dass die Kündigung unter Vortäuschung falscher Tatsachen ausgesprochen wurde. Wichtig ist aber, dass der Detektiv sehr genau in der Rechnung darlegt, was er unternommen hat und wie viele Stunden er recherchiert hat (vgl. LG Berlin, 18.01.2023, Az. 80 T 489/22).

Wer nach einer Eigenbedarfskündigung in eine selbst erworbene Eigentumswohnung oder in ein Haus einzieht, kann die Maklerkosten nicht dem ehemaligen Vermieter in Rechnung stellen, selbst wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war (BGH, 09.12.2020, Az. VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18)

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